Un vicio oculto en una compraventa de cualquier objeto entre particulares es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra, y que una vez sobrevenido la hace impropia para su uso o disminuye tanto su utilidad que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella.

Definición legal de vicios ocultos

El Código Civil lo define así en su artículo 1.484:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1484 del Código Civil

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Compraventa entre particulares

El tema de los vicios ocultos es interesante porque, cuando compras algo de segunda mano a otro particular, la normativa que se aplica es distinta de la que se aplica cuando compras algo nuevo o de segunda mano a un comercio o un profesional empresario.

Cuando se hace una compraventa de cualquier objeto entre particulares no estamos actuando como consumidores, sino como personas particulares, lo que conlleva una gran diferencia en el tratamiento de los vicios ocultos, y es que no se aplica lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2007, sobre garantías (garantía legal del fabricante, de 2 años, o del vendedor de segunda mano profesional de 1 año).

En este caso, se aplica la normativa general del Código Civil sobre compraventa, concretamente lo que se conoce como “saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios” del que te hablo en este post.

Tenemos que recordar que la compraventa entre particulares se rige por el Código Civil y no por la legislación de Comercio o de Protección de Consumidores.

Los productos que cambian de titularidad entre particulares no tienen «garantía» sino un plazo razonable para descubrir posibles defectos previos a traspaso de dicha titularidad.

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Requisitos para que se den los vicios ocultos

Para que se produzca el saneamiento por vicios ocultos se tienen que dar los siguientes requisitos:

1) Debe haber un vicio oculto, que no está a la vista y no es cognoscible teniendo en cuenta la instrucción de la concreta persona del comprador.

Es decir, que el defecto no era evidente ni manifiesto a simple vista (salvo que por razón de su profesión u oficio, el comprador, por ejemplo un mecánico o perito, los debiera conocer con una simple inspección del objeto comprado). Por ejemplo, si el comprador de un coche de segunda mano es mecánico de profesión, probablemente el juez no aceptaría este requisito de los “vicios ocultos”, ya que se le concede y supone el “peritaje” y la experiencia suficientes como para saber qué es lo que tiene que mirar del coche antes de confirmar su compra.

Tampoco se considera que hay vicios ocultos cuando el comprador, por la razón que sea, conoce previamente el estado de la cosa que desea comprar ya que, por el hecho de conocerla, sabe la reducción en el precio que deberá negociar con el particular vendedor.

2) El vicio debe ser grave, de tal forma que haga impropio para su uso la cosa o disminuya su utilidad tanto, que el comprador no lo habría comprado o habría pagado menos.

Es decir, que se requiere que el defecto en la cosa comprada (coche, vivienda, electrodoméstico, etc.) revista cierta gravedad. Hablamos de gravedad cuando el vicio hace que la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio. También cuando disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

Por ejemplo, compro un aparato de aire acondicionado de segunda mano y resulta que no enfría o que a los cinco minutos se calienta y se apaga solo, no volviendo a enfriar hasta pasada una hora. En este caso, mi expectativa era comprar un aire acondicionado para los meses de calor, pero llegado el verano, no soy capaz de disfrutar del aire acondicionado, y por tanto no me sirve para nada.

3) El vicio debe ser preexistente a la venta.

Es decir, que el vicio no se ha producido después de comprar el coche o la casa de segunda mano, sino que el vicio existía cuando se firmó el contrato de compraventa.

4) El comprador tiene la carga de la prueba.

Es el comprador quien tiene que probar no sólo la pre-existencia del vicio antes de la firma del contrato. Por ejemplo, por un peritaje del estado de los cimientos de la vivienda o del motor del coche. De no ser así y no quedar demostrado esto, el vendedor no responderá sobre el vicio denunciado por el comprador. Al tener la carga de la prueba de los vicios, el comprador debe solicitar algún tipo de informe técnico (peritaje) y recopilar todas las pruebas que le permitan acreditar no sólo la existencia del vicio en la cosa vendida sino que el mismo reviste la gravedad que hemos visto antes, y que era pre-existente a la compraventa.

5) La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil).

Este plazo supone que, si en seis meses desde la compra no hemos exigido judicialmente el saneamiento, perdemos el derecho a exigirlo.

Qué exigir por los vicios ocultos de la cosa

En cuanto a qué se puede conseguir si ejercitamos nuestro derecho de saneamiento,  de acuerdo con el artículo 1.486 del Código Civil, el comprador, siempre ante los tribunales de justicia, podrá optar por:

  • La acción redhibitoria: consiste en desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, entregando la cosa con vicios ocultos.

Si se pudiera demostrar que el vendedor actuó con mala fe, pues conocía los defectos y no los manifestó al comprador, en caso de optar el comprador por la acción redhibitoria también podrá exigir daños y perjuicios.

  • La acción quanta minoris: consiste en rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, por la valoración de los vicios ocultos.

Otros supuestos

Si la cosa llegara a perderse o destruirse por los vicios conocidos por el vendedor, sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios.

Si el vendedor no conocía los vicios o defectos ocultos, deberá sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador (art. 1487 del Código Civil). Ojo, porque el hecho de si el vendedor conocía o  no los vicios o defectos ocultos, será una cuestión a dilucidar ante los tribunales, y por tanto, hay que demostrarlo.

¿Y si pasan los seis meses del Código Civil?

En el caso en que en el plazo de los seis meses no se haya podido acudir a los tribunales, nos quedará la opción de reclamar judicialmente al comprador, pero por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa y no concretamente por vicios o defectos ocultos.

  • Por ejemplo, podremos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, prevista en el artículo 1.124 del Código Civil, que dice así:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

  • O bien, recurrir a la acción de nulidad por haber prestado el consentimiento a contratar por error (por ejemplo, si hubiéramos sabido que la estructura de la casa estaba infestada de termitas, no hubiéramos  comprado) o dolo (se utilizan palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, para inducir otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho).

El artículo 1.485 del Código Civil dice así:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Y el artículo 1.486:

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

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