Vicios ocultos en una compraventa entre particulares

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Vicios ocultos

Los vicios ocultos en una compraventa entre particulares son cualquier defecto grave que no estaba a la vista y que no era posible conocer por el comprador en el momento de la compra. Una vez sobrevenidos los vicios ocultos, hacen impropia la cosa para su uso o disminuyen tanto su utilidad que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella al vendedor.

Definición legal de vicios ocultos

El Código Civil lo define así en su artículo 1.484:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1484 del Código Civil

Compraventa entre particulares

El tema de los vicios ocultos es interesante porque, cuando compras algo de segunda mano a otro particular, la normativa que se aplica es distinta de la que se aplica cuando compras algo nuevo o de segunda mano a un comercio o un profesional empresario.

Cuando se hace una compraventa de cualquier objeto entre particulares no estamos actuando como consumidores, sino como personas particulares, lo que conlleva una gran diferencia en el tratamiento de los vicios ocultos, y es que no se aplica lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2007, sobre garantías (garantía legal del fabricante, de 2 años, o del vendedor de segunda mano profesional de 1 año).

En este caso, se aplica la normativa general del Código Civil sobre compraventa, concretamente lo que se conoce como “saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios” del que te hablo en este post.

Tenemos que recordar que la compraventa entre particulares se rige por el Código Civil y no por la legislación de Comercio o de Protección de Consumidores.

Los productos que cambian de titularidad entre particulares no tienen «garantía» sino un plazo razonable para descubrir posibles defectos previos a traspaso de dicha titularidad.

Kenari Orbe Etxaniz – Kenari Orbe Abogados

Requisitos para que se den los vicios ocultos

Para que se produzca el saneamiento por vicios ocultos se tienen que dar los siguientes requisitos:

Debe haber un vicio oculto

Debe haber un vicio oculto que no está a la vista y no es cognoscible teniendo en cuenta la instrucción de la concreta persona del comprador.

Es decir, que el defecto no era evidente ni manifiesto a simple vista (salvo que por razón de su profesión u oficio, el comprador, por ejemplo un mecánico o perito, los debiera conocer con una simple inspección del objeto comprado).

Por ejemplo, si el comprador de un coche de segunda mano es mecánico de profesión, probablemente el juez no aceptaría este requisito de los “vicios ocultos”. Ya que se le concede y supone la pericia y experiencia suficientes como para saber qué es lo que tiene que mirar del coche antes de confirmar su compra.

Tampoco se considera que hay vicios ocultos cuando el comprador, por la razón que sea, conoce previamente el estado de la cosa que desea comprar. Ya que, por el hecho de conocerla, sabe la reducción en el precio que deberá negociar con el particular vendedor.

El vicio debe ser grave

Grave de tal forma que haga impropio para su uso la cosa o disminuya su utilidad tanto, que el comprador no lo habría comprado o habría pagado menos por ella.

Es decir, que se requiere que el defecto en la cosa comprada (coche, vivienda, electrodoméstico, etc.) revista cierta gravedad. Hablamos de gravedad cuando el vicio hace que la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio. También cuando disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

Por ejemplo, compro un aparato de aire acondicionado de segunda mano y resulta que no enfría. O que a los cinco minutos se calienta y se apaga solo, no volviendo a enfriar hasta pasada una hora.

En este caso, mi expectativa era comprar un aire acondicionado para los meses de calor, pero llegado el verano, no soy capaz de disfrutar del aire acondicionado, y por tanto no me sirve para nada.

El vicio debe ser preexistente a la venta

Es decir, que el vicio no se ha producido después de comprar el coche o la casa de segunda mano, sino que el vicio existía cuando se firmó el contrato de compraventa.

El comprador tiene la carga de la prueba

Es el comprador quien tiene que probar no sólo la pre-existencia del vicio antes de la firma del contrato. Por ejemplo, por un peritaje del estado de los cimientos de la vivienda o del motor del coche.

De no ser así y no quedar demostrado esto, el vendedor no responderá sobre el vicio denunciado por el comprador. Al tener la carga de la prueba de los vicios, el comprador debe solicitar algún tipo de informe técnico (peritaje) y recopilar todas las pruebas que le permitan acreditar no sólo la existencia del vicio en la cosa vendida sino que el mismo reviste la gravedad que hemos visto antes, y que era pre-existente a la compraventa.

La acción se extingue a los seis meses

La acción se extingue a los 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil).

Este plazo supone que, si en seis meses desde la compra no hemos exigido judicialmente el saneamiento, perdemos el derecho a exigirlo.

Qué exigir por los vicios ocultos de la cosa

En cuanto a qué se puede conseguir si ejercitamos nuestro derecho de saneamiento,  de acuerdo con el artículo 1.486 del Código Civil, el comprador, siempre ante los tribunales de justicia, podrá optar por:

  • La acción redhibitoria: consiste en desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, entregando la cosa con vicios ocultos.

Si se pudiera demostrar que el vendedor actuó con mala fe, pues conocía los defectos y no los manifestó al comprador, en caso de optar el comprador por la acción redhibitoria también podrá exigir daños y perjuicios.

  • La acción quanta minoris: consiste en rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, por la valoración de los vicios ocultos.

Otros supuestos

Si la cosa llegara a perderse o destruirse por los vicios conocidos por el vendedor, sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios.

Si el vendedor no conocía los vicios o defectos ocultos, deberá sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador (art. 1487 del Código Civil). Ojo, porque el hecho de si el vendedor conocía o  no los vicios o defectos ocultos, será una cuestión a dilucidar ante los tribunales, y por tanto, hay que demostrarlo.

¿Y si pasan los seis meses del Código Civil?

En el caso en que en el plazo de los seis meses no se haya podido acudir a los tribunales, nos quedará la opción de reclamar judicialmente al comprador, pero por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa y no concretamente por vicios o defectos ocultos.

  • Por ejemplo, podremos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, prevista en el artículo 1.124 del Código Civil, que dice así:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

  • O bien, recurrir a la acción de nulidad por haber prestado el consentimiento a contratar por error (por ejemplo, si hubiéramos sabido que la estructura de la casa estaba infestada de termitas, no hubiéramos  comprado) o dolo (se utilizan palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, para inducir otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho).

El artículo 1.485 del Código Civil dice así:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Y el artículo 1.486:

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Juan del Real Martín

Soy economista y experto en derecho del consumo y comercio electrónico. He vivido en muchos lugares y me gusta leer y montar en moto.

Después de trabajar durante ocho años en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), asociación de consumidores más grande de España, decidí crear y financiar Consumoteca.com de mi bolsillo en 2009 para ayudar a las personas a no ser engañadas por las empresas.

Consumoteca, con 4.365 contenidos prácticos y más de 11.000 comentarios de usuarios, tiene una vocación de servicio gratuito para toda la comunidad.

Quiero contribuir con mi experiencia y conocimientos en derecho del consumo, así como en Internet y comercio electrónico a una sociedad más informada.

Lo que me gusta de este proyecto es que está vivo y crece cada día. Todos tenemos una responsabilidad como consumidores. La mía está aquí, en Consumoteca.com.

Esta entrada tiene 21 comentarios

  1. Fermín

    Hola buenas , he comprado recientemente una vivienda , la cual compré con todo lo que había en ella , muebles, electrodomésticos entre otros , la cosa es que el lavavajillas no funciona , puedo teclamarlo por vicios ocultos ? Gracias un saludo .

  2. Nuria

    Hola,

    He comprado una cocina nueva con electrodomésticos pero a un particular, de una vivienda recien construida, sin uso. Nos la vendió desmontada ya por lo que no pudimos comprobar que los electrodomésticos funcionaban.

    Él nos dijo que estaba todo funcionando en perfecto estado.

    Al instalarla, la campana extractora funciona pero en las velocidades más altas no funciona.

    El vendedor dice que sera un fallo de montaje, pero si fuese así no funcionaría en ninguna velocidad. Creemos que es un vicio oculto porque no pudimos comprobarlo al comprarla.

    ¿como podemos proceder? Llamamos al técnico y reclamamos al vendedor la reparación de la misma? O reclamamos antes para que el vendedor se haga cargo de la reparación o cambio?

    Gracias.

    1. Consumoteca

      Hola Nuria

      Si la campana es nueva, no ha sido usada, existe una factura de compra y se compró nueva recientemente está en garantía y se debe contactar con el servicio técnico para que la arregle en garantía.

      Si no os facilitan la factura, debería asumir la reparación el vendedor por no conservar tan importante documento para la garantía como es la factura de compra.

      Un saludo

  3. Juan Carlos

    Buenos días.
    Mi hija se compró una casa a principios de año y ha ido viendo que la misma tiene vicios ocultos como por ejemplo filtraciones en varias estancias por culpa de la mala impermeabilización en dos las terrazas de las plantas superiores de la casa, afectándole a la escalera de subida a las plantas superiores y a la cocina de la planta baja. Ella habló con el vendedor y después de mucho discutir el vendedor ha accedido a abonarle el importe correspondiente a los presupuestos que mi hija ha solicitado a varias empresas (filtraciones, albañil, pintores,…) para la reparación delos desperfectos por las filtraciones ocurridas. La cuestión que se nos plantea es como tratar fiscalmente en Zaragoza ese importe que el vendedor le va a hacer a mi hija para que no tenga ningún problema posterior con Hacienda pues la cifra pasa de los 20.000 euros. Muchas gracias y un saludo.

    1. Consumoteca

      Hola Juan Carlos

      Lo suyo sería intentar que las facturas por las tareas realizadas vayan a nombre del vendedor. De otra manera él tendrá que demostrar por qué os hace una serie de pagos y vosotros por qué habéis recibido esos pagos.

      Aunque siempre podéis dejar un acuerdo por escrito donde conste la procedencia del dinero cara a una inspección de hacienda.

      Un saludo

  4. Javier Gotze

    Hola, buen dia
    Como compruebo que no actúe de mala fe al vender coche sin la distribución hecha. Lo tuve dos años y nunca dio problema, tampoco conozco del tema. Pero al venderlo y sin haber pasado seis meses, me ha llamado el comprador a decirme que ha fallado la distribución.

  5. Dani

    Hola,

    Mi coche habia sufrido un accidente y fue reparado y le intereso a un compraventa profesional y se lo vendí, él sabiendo que tuvo golpe y fue reparado y depues de 2 meses me reclama que tambien habia sufrido golpe en la punta de chasis y que es golpe estructural y se considera vicio oculto.

    La pregunta está en su derecho???

    1. Consumoteca

      Hola Dani

      Una de las condiciones para que se pueda hablar de vicios ocultos es que el comprador no tuviera el conocimiento ni la formación como para detectar dichos vicios pero a un compraventa se le supone mucha experiencia en detectar daños en el chásis.

      Además la carga de la prueba recae sobre el comprador que tiene que probar que había ese vicio oculto y que no tuvo manera de detectarlo.

      La acción prescribe a los 6 meses.

  6. Silvia

    Buenos días. Compramos una casa hace 9 meses. La casa es antigua, pero supuestamente había sido habitada un año antes, sin problemas. El tejado está viejo, pero parece que no tiene goteras. Pasados 5 meses, época de lluvias a diario, nos empapa el techo de una habitación que no está bajo ese tejado, que tiene encima una terraza, que, a pesar de parecer estar bien, dice el tecnico del seguro, que tiene mal hecha la caída y está mal impermeabilizada. Lo reclamamos justo antes de cumplirse 6 meses al anterior propietario mediante burofax, pero no contestan. ¿Tengo alguna posibilidad de denunciar y ganar? Pusimos en contrato que les pagaríamos la cantidad correspondiente del IBI, y para eso sí se han puesto en contacto con nosotros, pero no me parece de recibo pagárselo cuando ni nos han dado respuesta. Gracias.

  7. Salvador lozano gorriz

    se solicita información.
    piso de más 50 años vendido final 2022 en escritura se renuncia a reclamar por vicios ocultos. Al cabo de un mes demandan daños por roturas de tuberías, de hierro, en agua y calefacción. Al comprador se aviso de posibles averías porque en el periodo de compra ya se arregló dos veces , no se aviso de la calefacción porque se hizo prueba con inquilinos y funcionaba. luego la compradora dice que funciona pero pierde presión el agua circuito y deduce debe perder agua. Nos puede demandar daños al vendedor. Muchas gracid

  8. Rafa

    Buenas, tengo un caso complejo y es que compre un coche hace un par de meses, justo acaban de pasar los 6 meses y con anterioridad he intentado indagar en el tema ya que compre un coche que esta fatal, el vendedor me comento antes de comprar el coche que estaba en perfectas condiciones, diciéndome que de motor estaba bien y demás, el vendedor me paso el contrato y no lo leí bien y había una cláusula que firme donde el vendedor decía que se exime de los daños que se produzcan en el futuro, el coche esta para la chatarra, me pierde aceite y se pasa también al agua radiador, el tema eléctrico va fatal y he intentado hablar con un abogado y paso de mi y me comentó que no tengo nada que hacer, por casualidad eso es legal? O puedo reclamar, es que me gaste 3000 euros que se van a ir a la basura en 6 meses, además de lo que he invertido en lo que he ido arreglando el coche con lo poco que he tenido… me comentó un mecánico que el motor no cree que me vaya a durar mas de un año

    1. Consumoteca

      Hola Rafa

      Pues todo dependerá de cuántos años y km tenía el coche que compraste y el precio que pagaste por él. En cualquier caso, no creemos que tenga validez firmar una exclusión de responsabilidad como la que te hizo firmar el vendedor si se demuestra que el coche tenía vicios ocultos.

      Si tienes tiempo léete nuestro libro ¡Jo qué coche! a partir de la página 96 ya que hay casos reales similares al tuyo y cómo se resolvieron.
      https://www.consumoteca.com/wp-content/uploads/Jo-que-coche-para-socios-de-Consumoteca.pdf

      Un saludo

  9. MEU

    Vendi hace 4 meses un coche usado con 160.000 km. El dueño anterior me dijo que la distribución estaba hecha con 140.000km. Anuncie la venta del coche con ese dato, aunque no tengo documento que lo acredite. La distribución se le ha roto al nuevo dueño que le ha hecho unos 3.000km y me reclama una rebaja de precio considerable. Se trata de un vicio oculto? O me pueden acusar de engaño aunque no fue mi intención? Gracias , M.E.

    1. Consumoteca

      Hola Meu

      Tiene toda la pinta de un vicio oculto por el primer vendedor a ti, con lo cual entendemos que deberías solucionar el asunto con el actual comprador y a tu vez reclamar al vendedor original los perjuicios que te suponga lo primero.

      En este tipo de situaciones se recomienda confiar el asunto a un abogado/a.

  10. Braulio Luna Bolaños

    Vendí un veiculo de 9 años de uso el comprador le hizo peritaje a su gusto ahora me reclama daños en el veiculo diciendo que son vicios ocultos.es posible que prospere una demanda en mi contra por esto.muchas gracias.

    1. Consumoteca

      Braulio

      Tienes que ver si lo qué te está reclamando el comprador se debe al normal desgaste y estado de un coche de 9 años y los km que tuviera cuando lo vendiste (probablemente muchos) y a un vicio oculto según la definición de este artículo.

      Un saludo

  11. Concha Medina Mosteo.

    Compre una plaza de garaje , pero no puedo aparcar, porque a un metro de ella, hay un saliente de un muro que lo impide. Es un vicio oculto?

  12. Jose m. C

    Supongo que hay averías que por la naturaleza de la pieza , es imposible demostrar que era un vicio oculto . Por ejemplo una bomba de agua que se rompe a los dos meses y 3000 kms. Una bomba en mal estado hace que el motor se caliente hasta romperse si no se detiene el vehículo , con lo que se puede deducir que si el comprador le ha hecho un par de miles de kms , la avería le ha salido a èl, y aunque sea mala suerte , no es imputable al vendedor . Lo mismo pasaría con un alternador , que si está roto , la batería no carga y en cuestión de horas el coche ni arranca .
    ¿ estoy en lo cierto ?

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