En sentido amplio, las arras son cualquier prenda o señal que se compromete al ajustar un trato, mientras se concluye el contrato de compraventa. El contrato de arras penitenciales sirve para dar seguridad al propietario vendedor de un inmueble (vivienda, plaza de garaje, trastero, etc.) y a su comprador, de que el contrato se celebrará.
Este contrato compromete a ambos a perfeccionar la compraventa en un plazo posterior preacordado, con la garantía de una suma de dinero (las arras), en los dos sentidos.
Si llegado el vencimiento, la compraventa no se ha podido llevar a cabo, el contrato de arras penitenciales establece, que quien haya incumplido pague como precio el valor de dichas arras. Es decir, que el vendedor pagará al vendedor el doble si incumple. Y en caso contrario, el comprador perderá las arras entregadas a cuenta.
En materia de vivienda, las arras tienen todo su sentido porque una vivienda no se puede contratar de la noche a la mañana como compramos una barra de pan en el supermercado. Requiere muchas averiguaciones, gestiones, firmas, desplazamientos, etc.
Las arras intentan dar seguridad jurídica y compromiso entre las partes de un contrato de compraventa. Imagina que eres el futuro comprador de un piso que os ha encantado a la pareja. Todo os encaja, el lugar, los metros cuadrados, el estado, las vistas, y ¡el precio!
Pero, ¿y si antes de que podáis hablar con el banco y concretar el préstamo hipotecario el vendedor se lo vende a otra persona? ¿Y si nos quedamos sin él? Las arras penitenciales te ayudan a afianzar la compra.
Por su parte, imagínate que eres el vendedor y llevas tiempo buscando comprador. Te llega un interesado/a y deseas afianzar el compromiso con unas arras que le comprometan a perfeccionar el contrato en un plazo determinado. Las arras penitenciales te ayudan a afianzar la venta.
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Características de las arras penitenciales
Las arras penitenciales se encuentran descritas en el artículo 1454 del Código Civil, que dice que
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas«.
Estas son las principales características de las arras penitenciales:
-El contrato de arras es un «precontrato«. Es decir, es el compromiso de las dos partes, bajo penalización mutua, de que se va a celebrar un contrato de compraventa posterior.
-La firma del contrato de arras asegura a la parte compradora el derecho sobre la vivienda mediante la entrega a la parte vendedora de una suma de dinero por adelantado.
-Las arras son una cuantía que se paga siempre a cuenta del precio final de compraventa acordado y que se incluirá en el contrato de arras. Cuanto mayor sea la cuantía acordada como arras más arriesgado para cada parte incumplir el compromiso de realizar una compraventa.
Si eres comprador, negocia la menor cantidad posible de arras y si eres vendedor, la mayor. De eso se trata, de negociar.
-Las arras siempre van asociadas a un plazo de tiempo. Son una garantía del perfeccionamiento del contrato en un plazo predeterminado por las partes. Si cumplido el plazo de las arras el contrato de compraventa no ha llegado a buen puerto, hay penalizaciones (por eso se llama al contrato de «arras penitenciales»).
Idealmente, para el comprador, cuanto más extensas mejor, ya que te darán tiempo para formalizar la financiación de la compraventa (préstamo hipotecario).
Para el vendedor, lo contrario: cuanto más corto el plazo de las arras antes se venderá la cosa o antes se quedará con la cuantía, pudiendo además vender a otro comprador la propiedad.
-Si se incumple el plazo previsto en el contrato de arras por culpa del vendedor, que se retracta de la venta o que decide vender la propiedad a un tercero distinto del comprador, se le penalizará con el doble de las arras acordadas.
Por ejemplo, si en el contrato se estipularon unas arras de 10.000 euros (cantidad que el comprador adelantó al vendedor como prenda, señal o arras) en un plazo de dos meses y llegado el plazo no hay compraventa por culpa del vendedor, éste deberá abonar al comprador 20.000 euros. Si incumpliera y no pagara, el comprador podrá ir a los tribunales aportando el contrato de arras para exigir su derecho ante el juez.
-Si se incumple el plazo previsto en el contrato de arras por culpa del comprador, que no logra la financiación o se retracta de la venta a última hora, se le penalizará con la pérdida de las arras acordadas. Ya no podrá reclamar este dinero, liberando al vendedor para la venta libre de la misma, desde ese momento.
Partes del contrato de arras penitenciales
Estos son los elementos que debe contener un contrato de arras penitenciales:
–Descripción de las partes vendedora y compradora: para cada una se darán sus nombres completos, documento de identidad y su capacidad de obrar (de contratar). Se debe incluir en cada parte a la totalidad de propietarios de la vivienda o propiedad inmobiliaria.
–Detalle de la propiedad inmobiliaria: se definirá la localización concreta de la finca (ojo que plazas de garaje y/o trasteros pueden ir escriturados aparte), su número de referencia catastral y de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Es muy importante añadir la situación de la finca a efectos de cargas o gravámenes, el estado de los pagos de la comunidad de propietarios, el pago de los impuestos locales (IBI), y cualquier otra carga que pueda recaer sobre la propiedad a comprar. Si hubiese cargas se puede acordar que el vendedor se obligue a cancelarlas antes de la compraventa.
–Detalle de las arras: cantidad a señalar, plazo y posibles excepciones (por ejemplo, las arras podrán ser devueltas si no se consigue la financiación por el comprador).
–Reparto de los gastos de la compraventa entre el vendedor y el comprador.
Arras confirmatorias
Ojo, porque si en un contrato de arras no se especifica que son penitenciales, se entenderá que son confirmatorias, y en ese caso, nadie se puede echar para atrás ya que la otra parte podrá exigir el cumplimiento del contrato además de una compensación.
Aquí te explicamos la diferencia entre las arras confirmatorias, penitenciales y penales.
