Quién paga el IBI en una compraventa de vivienda

Quién paga el IBI en una compraventa de vivienda

Leemos en Iustel que el Tribunal Supremo (TS) acaba de emitir una muy interesante sentencia en el ámbito de la compraventa de vivienda usada entre empresas pero que es válida para los particulares.

A partir de ahora, y ante la existencia de sentencias contradictorias de distintas Audiencias Provinciales en España, fija la siguiente doctrina jurisprudencial: el vendedor de la vivienda, salvo pacto expreso en contrario impuesto por el comprador, podrá repercutir al comprador la parte proporcional del recibo del IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles), que quede desde el día de la compraventa hasta el 31 de diciembre de ese año en curso. Es decir, que incluso si no estaba expresamente pactado en el contrato de compraventa de la vivienda, el comprador tendrá derecho a hacerlo.

Los hechos y la Sentencia en primera instancia

El 16 de marzo de 2009, una empresa (Valdeobispo y Sierra de Almaraz S.L. y Gabinete Jurídico y Administrativo S.L.), vendió a otra (Compañía Española Ladrillera S.L.) una propiedad inmobiliaria, consistente en 155 plazas de garaje. A resultas de la compraventa, la vendedora intentó repercutir el IBI del inmueble a la compradora, ascendiendo su reclamación de la cantidad a 8.562,14 euros, que era la parte proporcional que resultaba de dividir el recibo anual de 2009 del IBI entre 365 días y multiplicarlo por el número de días entre el 16 de marzo y el 31 de diciembre de ese año.

Ante la negativa de la compradora, la vendedora interpuso demanda judicial ante el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Madrid, que el 31 de mayo de 2013, dictó la siguiente sentencia:

“Fallo. Se estima la demanda interpuesta por la procuradora Dña. Yolanda Ortiz Alfonso en nombre y representación de Valdeobispo y Sierra de Almaraz S.L. y Gabinete Jurídico y Administrativo S.L. defendidas por el Letrado Sr. Vericat Roger, contra la entidad Compañía Española Ladrillera S.L. representada por el procurador D. Jesús Verdasco Triguero y defendida por la letrado Sra. Hernández Belart, y se condena a la demandada al pago a la demandante de la cantidad de ocho mil quinientos sesenta y dos euros y catorce céntimos (8.562,14 €), intereses legales y costas. “.

Sentencia de la Audiencia Provincial

La condenada (la empresa compradora), no contenta con el fallo en primera instancia, interpuesto recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, que con fecha 25 de junio de 2014, le dió la razón, con la siguiente sentencia:

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“Ha decidido: Estimar el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil Compañía Española Ladrillera, S.L. contra la sentencia dictada, en fecha treinta y uno de mayo de dos mil trece, por el Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de los de Madrid, en el proceso declarativo sustanciado por los trámites del Juicio Ordinario ante dicho órgano judicial bajo el número de registro 161/2012 (Rollo de Sala número 682/2013), y en su virtud,

Primero.- Revocar, y dejar totalmente sin efecto, la mentada sentencia apelada.

Segundo.- Desestimar la demanda interpuesta por las entidades mercantiles Valdeobispo Y Sierra De Almaraz, S.L. y Gabinete Jurídico Y Administrativo, S.L., representadas por la procuradora doña Yolanda Ortiz Alfonso, contra la entidad mercantil Compañía Española Ladrillera, S.L., representada por el procurador don Jesús Verdasco Triguero.

Tercero.- Absolver a la expresada entidad demandada, Compañía Española Ladrillera, S.L., de la pretensión objeto de la antedicha demanda y de todos los pedimentos formulados en ella en su contra.

Cuarto.- Condenar a las entidades demandantes, Valdeobispo y Sierra de Almaraz, S.L. y Gabinete Jurídico y Administrativo, S.L., al pago de las costas causadas en la primera instancia del proceso.

La empresa vendedora (Valdeobispo y Sierra del Almaraz S.L. y Gabinete Jurídico y Administrativo S.L.) interpuso recurso de casación antes el TS, alegando la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales sobre cómo se debe compartir o no el IBI en una compraventa de vivienda si no se ha pactado expresamente lo contrario (art. 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

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Ciertamente, había sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias (sección 5.ª) de 12 de septiembre de 2001 y Audiencia Provincial de Madrid (sección 11.ª) y Audiencia Provincial de Valladolid (sección 1.ª) de 10 de noviembre de 2006, que aceptaban el prorrateo del IBI, pero también las había (Audiencia Provincial de Jaén (sección 1.ª) de 22 de septiembre de 2000 y 9 de junio de 2000, Audiencia Provincial de las Palmas de 23 de diciembre de 2003, Audiencia Provincial de Madrid (sección 14.ª) de 6 de noviembre de 2007) en contrario, con lo cual se generaba indefensión por la arbitrariedad de unas Audiencias sobre otras.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto, de fecha 23 de septiembre de 2015, admitió el recurso de casación interpuesto y dio traslado a la parte compradora para que alegara lo que quisiera.

Fallo final

La sentencia del Tribunal Supremo (número de Recurso de casación 2110/2014 y número de Resolución: 409/2016) declara como doctrina jurisprudencial que el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea. Además condena a este al pago de las costas de la primera instancia y las costas de la apelación.

Por tanto, la regla general a partir de ahora será que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI a uno de enero del año de la transmisión podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

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Si vas a vender una vivienda no tienes que hacer nada, ya que la sentencia te daría la razón, pero si vas a comprar, procura redactar una cláusula en la que expresamente se te exima de pagar el IBI (si tienes fuerza negociadora y el IBI es importante).

Legislación aplicable

El Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (LHL) de 5 de marzo de 2004 (BOE 9 de marzo de 2004) dice así:

Artículo 61. Hecho imponible y supuestos de no sujeción:

1. Constituye el hecho imponible del impuesto la titularidad de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos y sobre los inmuebles de características especiales:

a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.

b) De un derecho real de superficie.

c) De un derecho real de usufructo.

d) Del derecho de propiedad.

Artículo 63. Sujeto pasivo:

1. Son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto…

2. Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común.

Artículo 75. Devengo y período impositivo:

1. El impuesto se devengará el primer día del período impositivo.

2. El período impositivo coincide con el año natural.

Belén

Soy Licenciada en Derecho con una especialización en los asuntos de consumo habiendo prestado mis servicios como asesora de una asociación de consumidores y para una OMIC.Este proyecto me parece interesante para las profesionales como nosotras, especialmente porque permite a todo el que quiera colaborar aportar su conocimiento.

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