Una de las mejoras que toda comunidad de propietarios puede hacer en viviendas viejas sin ascensor es la instalación de un ascensor en el patio interior común. Hay ayudas públicas en las Comunidades autónomas para instalar un ascensor. Sin embargo, a veces la solución genera inconvenientes como privar a algunos de sus vecinos de luces, incluso estando el ascensor en una zona no privativa del edificio.
En este post te resumimos una interesante sentencia del Tribunal Supremo que hemos leído en Iustel. El alto tribunal declara que la comunidad de vecinos debe indemnizar a una vecina que tras instalar un ascensor en el patio de luces, le privó de vistas y de luz en su vivienda, un tercero interior.
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Instalar un ascensor en una comunidad de vecinos
La normativa sobre vivienda permite celebrar una junta de propietarios para aprobar, por mayoría la instalación de un ascensor. El administrador podrá solicitar dos o tres presupuestos de la instalación (entre 15.000 y 40.000 euros según la dificultad técnica de la reforma) y la comunidad aprobar una derrama para cada vecino en función de su coeficiente de participación en la comunidad.
También podrá solicitarse la instalación de un ascensor por un vecino con discapacidad motriz, movilidad reducida o simplemente mayor de 70 años. En este caso, la reforma sería obligatoria, no siendo necesaria la aprobación en votación de los propietarios.
Eso sí, en este caso, si el importe anualizado de la instalación, neto de subvenciones públicas, excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino interesado asimirá el exceso.
Así lo dice el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
¿Se puede negar un vecino a pagar?
No. La Ley de Propiedad Horizontal, como cualquier otra cuota ordinaria o derrama, obliga a cada vecino a atender las cuotas de la comunidad. Y en el caso del ascensor se trataría de una derrama.
Por tanto, ante un impago, la comunidad podrá requerir al vecino moroso el pago por la vía que estime oportuna.
Artículo 10.2 LPH
Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
¿Te pueden «expropiar» parte de tu vivienda para la instalación?
La LPH dice en su artículo 9, letra C que el propietario debe permitir en su vivienda las servidumbres (derecho real sobre una propiedad por razón de interés general):
Artículo noveno. 1. Letra C
Son obligaciones de cada propietario:
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
¿Y si la instalación es en zonas comunes pero te disminuye la utilidad de tu vivienda?
Este es el caso que nos ocupa y a continuación te resumimos las acciones legales de la propietaria de un piso que perdió vistas y luces con motivo de la instalación de un ascensor en el patio de luces de su comunidad.
Los hechos vividos
Demanda inicial
El 13 de diciembre de 2005 una comunidad de propietarios de Madrid acuerda la instalación de un ascensor en el patio de luces de la vivienda.
El 11 de septiembre de 2015, una vecina de Madrid de nombre Tamara demandó a su comunidad de propietarios por la instalación de un ascensor interior en patio de luces que la afectaba. Tamara estimó los daños y perjuicios sufridos por la instalación en 20.000 euros.
La demanda fue admitida a trámite por el Juzgado de Primera Instancia n.º 42 de Madrid (Procedimiento Ordinario 1327/2015) el 24 de septiembre de 2015.
En ella, Tamara alegaba que
«se ve privada de su derecho de luces v vistas que desde su ventana del dormitorio recibía, ocupando la instalación del ascensor parte de la ventana citada, con los consiguientes inconvenientes que supone, además de la privación de luces y vistas cuando el ascensor para en su planta, la falta de privacidad en su vida diaria puesto que desde el ascensor se tiene acceso a una vista panorámica de toda su habitación, y en la privacidad que toda persona tiene derecho dentro de su propio domicilio».
Solicitó como indemnización por los daños y perjuicios producidos a causa de la instalación del ascensor la suma de 20 000 euros.
El 2 de octubre de 2017 (sentencia 328/2017) la juez de Primera Instancia desestimó la demanda de Tamara, siendo condenada en costas porque:
«no puede reconocerse la indemnización que se pretende por dos motivos sustanciales:
1. porque se desconoce la luminosidad con la que contaba la habitación afectada con anterioridad a la instalación del ascensor, por lo que no es posible determinar en qué grado se ha visto mermada, máxime si tenemos en cuenta que se trata de una vivienda de por sí interior en el conjunto del inmueble en tanto que orientada a un patio interior, siendo llamativo que el perito aprecie «la disminución notable de la cantidad de luz y de vistas» cuando no constan datos objetivos sobre cuál era la situación previa del inmueble, y
2. porque no se ha acreditado una incidencia especial ni diferente en la vivienda de la actora respecto de los demás propietarios de viviendas con la misma ubicación«.
Y además, para la Juez
«en la ponderación de bienes jurídicos protegidos, la afección se considera una carga, y no un perjuicio indemnizable, que ha de soportarse en función de la mejora que constituye para la comunidad de propietarios en general y para todos los propietarios, en particular, la instalación de un ascensor en la finca desde el punto de vista de la accesibilidad y desde el punto de vista de la revalorización de las viviendas en el mercado, extremo este que no ha sido tomado en consideración por el perito a la hora de establecer la minusvaloración que conforma sus conclusiones».
Apelación ante la Audiencia Provincial
Tamara recurrió la sentencia en apelación ante la Sección nº 20 de la Audiencia Provincial de Madrid (rollo de apelación 598/2018), que dictó sentencia el 12 de febrero de 2019 dándole la razón parcialmente.
La sentencia condenaba a la demandada (la comunidad de vecinos) a pagar a Tamara la suma de 5.732 € en concepto de indemnización por los perjuicios derivados de la instalación del ascensor comunitario (sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la alzada, ni de la primera instancia»). Esta cantidad la fijó el perito judicial en función del valor de mercado de la superficie afectada.
Y ello porque el artículo 9.1.C permite reconocer «al propietario afectado el derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados» por las servidumbres de la comunidad.
A juicio de la AP de Madrid,
la demandante tiene que ser compensada, aunque el ascensor, en el caso, no ocupe espacio privativo de aquella, puesto que sí afecta a las luces y vistas que la misma recibía en la habitación principal de su vivienda, lo que supone una limitación permanente de su propiedad.
Recurso de casación ante el TS
No contenta con la condena, la comunidad de propietarios recurrió al Supremo alegando que, como reza el artículo 9.1.C) de la LPH, Tamara debía asumir «las servidumbres imprescindibles requeridas» por la Comunidad.
El recurso fue admitido a trámite el 28 de abril de 2021, y el fallo emitido el 15 de marzo de 2023.
Alega cuatro razones el TS:
(i) la actualización de las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos, entre ellos, la colocación de un ascensor, es una posibilidad, pero no, aun existiendo acuerdo respaldado por la mayoría exigida, un derecho absoluto de la comunidad;
(ii) cuando un propietario se ve afectado perjudicialmente por dicha incorporación es necesario realizar un juicio de ponderación entre los intereses jurídicos protegidos y que entran en conflicto, el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en el que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo;
(iii) si dicha afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el art. 530 CC, por suponer una pérdida de la habitabilidad o funcionalidad del elemento privativo que conlleva la desaparición, impide o merma de forma significativamente sustancial la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor conforme a lo establecido por el art. 3.a) LPH, la instalación no podrá llevarse a cabo sin el consentimiento del afectado;
(iv) fuera de estos casos, el interés individual del propietario no podrá desplazar el interés general de la comunidad en que la instalación se lleve a cabo, cuando el acuerdo de la junta reúna los presupuestos legales, pero con el oportuno resarcimiento a aquel de los daños y perjuicios ocasionados, que es lo que lo que la Audiencia Provincial ha acordado.
Y desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios, dando por válida la indemnización de fijada por la Audiencia Provincial de Madrid.
Resumiendo
La comunidad decide instalar un ascensor en un patio de luces del inmueble. Los vecinos de los pisos interiores se ven afectados en sus vistas, intimidad, ventilación y luz entrante a la vivienda.
La vecina del tercero planta cara a la comunidad solicitando una indemnización de 20.000 euros por el perjuicio sufrido de acuerdo con el artículo 9.1.C) de la LPH. La AP de Madrid reconoce el perjuicio en 5.732 € y el Supremo lo ratifica.
El tiempo transcurrido entre la interposición de la demanda original (11 de septiembre de 2015) y el fallo del supremo (15 de marzo de 2023) es de siete años y medio.
Normativa relacionada
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (ver online).
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