Si, a pesar de los actuales tipos de interés y la inflación estás pensando en hipotecarte para comprar vivienda, seguro que te inclinarás más por una hipoteca fija frente a la variable. Pero, antes que nada, te recomendamos analizar el mercado hipotecario, estudiar la posible evolución de los tipos de interés a corto plazo y conocer tus derechos como usuario de este producto bancario.
En este post te damos algunas pistas para encontrar las mejores hipotecas fijas, de la mano de los expertos de SinComisiones.
Tabla de contenidos
Cómo está el mercado hipotecario
Según datos del Consejo General del Notariado, en marzo de 2023, (último dato publicado), se firmaron 33.935 hipotecas ante notario. La gran mayoría de estas hipotecas se destinaron a adquisición de vivienda.
Comunidad de Madrid y Cataluña hicieron cada una casi 6 000 hipotecas, con una cuantía media de 294.713 euros en Madrid y de 191.303 en Cataluña.
Si comparamos este dato de 33.935 hipotecas con el de marzo de 2022, en que se tramitaron 45.157 firmas, vemos cómo en un año, esta actividad ha caído un 24,8 %.
La principal razón de este bajón hipotecario son los tipos de interés elevados y sin perspectiva de bajar a corto plazo, el alto coste de la vida y la percepción que tenemos los usuarios de la situación económica.
Por eso, hipotecarse ahora es una decisión importante que debe tomarse con calma y prudencia.
Tipos de hipotecas
En cuanto al tipo de hipoteca, fija, variable o mixta, según datos del INE, de marzo de 2023, el reparto de hipotecas en función de su tipo de interés era del 63,9% fijas vs 36,1% de hipotecas variables.
Es curioso cómo en enero de 2021, estos dos porcentajes estaban prácticamente a la par (50/50%) pero desde entonces, han ido distanciándose paulatinamente en favor del tipo fijo.
Esto tiene mucho que ver con la evolución de los tipos de interés en la Zona Euro, planos hasta prácticamente entrado 2022, y con subidas periódicas por parte del Banco Central Europeo hasta el actual 4,25% de agosto de 2023.
Esto afecta, obviamente, a los préstamos hipotecarios referenciados a un índice como el Euribor, que sigue la evolución del precio del dinero.
Consejos antes de elegir una hipoteca fija
Si te decantas por una hipoteca a tipo de interés fijo, lo más natural, ten en cuenta los siguientes consejos:
Cantidad del préstamo
Los bancos solo te van a dar una cantidad limitada de dinero. La que crean que no pone en riesgo la posibilidad de la devolución del préstamo según tus ingresos y situación financiera.
Por eso ten en cuenta el porcentaje sobre el valor de tasación de tu vivienda que el banco te prestará. Normalmente, te van a conceder un préstamo por hasta el 80% del valor de mercado de tu vivienda habitual.
Este % disminuirá hasta el 70% en caso de una segunda residencia o vivienda destinada al alquiler. Esto es así porque el banco estima que cuidaremos mejor de una vivienda habitual que de otra que pasará por otras manos.
Comparar el interés nominal
El aspecto más importante a la hora de elegir un préstamo hipotecario a interés fijo es, precisamente el interés que te proponga el banco.
Analizar las vinculaciones
Ojo porque un préstamo con un menor interés nominal puede ser más interesante si cumplimos algún requisito adicional o firmamos algún producto con el banco al contratar la hipoteca.
El resultado de meter el interés nominal junto con cualquier comisión de apertura o estudio del préstamo más los productos vinculados nos arrojará una TAE.
Comparar las TAEs definitivas que pagarás de varios bancos es la mejor forma de dar con la mejor oferta en términos de coste, ya que, a diferencia del tipo nominal, la TAE incluye cualquier otro concepto que debas pagar.
Ejemplos de vinculaciones que están ofreciendo los mayores bancos hoy en España para bonificar el tipo nominal del préstamo son:
- Domiciliación de ingresos (y mantenimiento de estos) con ciertos importes mínimos que dependerán de la entidad.
- Contratación de un seguro de amortización del préstamo.
- Contratación de un seguro de vida riesgo con el banco.
- Contratación de un seguro de hogar con el banco.
- Utilización de las tarjetas al año por un importe mínimo dado o por un número mínimo de operaciones periódicas.
- Suscripción de participaciones en fondos de inversión ofertados por la entidad por un saldo medio anual dado.
Duración
La duración de un préstamo es importante. Si estás en la treintena, estás de suerte ya que podrás contratar hasta un máximo de 30 años con las principales entidades financieras (en la segunda vivienda será inferior).
Firmar una hipoteca fija con esta duración te ayudará a obtener una cuota mensual más baja durante toda la vida del préstamo.
En general, cuando aportas tu nómina o declaración de ingresos a tu banco para el estudio de tu préstamo, calculan tu capacidad de seguir pagando hasta tu edad de jubilación. Tenlo en cuenta.
Sin embargo, hay excepciones como Cajamar, que te permiten extender tu hipoteca hasta cumplir 80 años.
Comisiones por cancelación anticipada
Si tienes cierta capacidad financiera de devolver el préstamo antes de su vencimiento, este aspecto es interesante.
La ley dice que la comisión por reembolso anticipado (total o parcial) no puede ser superior a la pérdida financiera demostrable que pueda sufrir el prestamista por la cancelación anticipada de la deuda.
No dejes de comparar las comisiones por cancelación parcial o total que te cobrará el banco sobre el montante amortizado de tu hipoteca fija.
Por ejemplo, BBVA te cobra una comisión de amortización anticipada del 2% durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca, que se reduce al 1,5% a partir de entonces.
Información precontractual
Una vez que tengas claro todo lo anterior pide a tu banco la Ficha de Información Precontractual (FIPRE).
Se trata de un documento informativo genérico que los bancos están obligados a entregarnos a los consumidores cuando les pedimos una primera información inicial sobre las condiciones completas del préstamo.
Esta ficha está pensada para permitirnos comparar “churras con churras” cuando tengamos delante las distintas ofertas de préstamo por parte de los bancos.
La FIPRE es el primer documento informativo que recibe un usuario cuando se acerca a uno o varios bancos a informarse sobre su oferta de préstamos hipotecarios. Sustituye al antiguo «folleto informativo» que preveía la normativa sobre transparencia en las condiciones de estos préstamos, ya en 1994.
El siguiente documento, más formal y a medida, ya que nos van a pedir mucha información patrimonial y de solvencia, es la ficha de información personalizada (FIPER), que tampoco vincula al banco.
Y finalmente la oferta vinculante, con los datos exactos del préstamo a escriturar si seguimos adelante con una hipoteca fija concreta.
Normativa relacionada
Es normativa relacionada con los préstamos hipotecarios:
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (habla sobre hipotecas fijas).
- Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (habla sobre hipotecas fijas).
