Lanzamientos sobre vivienda habitual de personas vulnerables

A finales de 2012, tras 4 años de crisis financiera y económica mundial, se aprobó un Real Decreto-Ley por el que, en atención a la penosa situación de consumidores vulnerables, se suspendía la posibilidad de echarlas por impago de una hipoteca sobre su vivienda habitual. Esta suspensión se fue prorrogando en sucesivas leyes hasta mayo de 2024. Con la aprobación de una nueva norma en mayo de 2024, esta suspensión se prorroga ahora hasta el 15 de mayo de 2028 por los altos precios de la cesta de la compra, la inflación y la subida de los tipos de interés.

En esta entrada te cuento lo más relevante sobre esta suspensión de los lanzamientos sobre vivienda habitual de los consumidores vulnerables.

Tabla de contenidos

Qué es un «lanzamiento»

En términos jurídicos, el acto del lanzamiento es aquel por el que se ordena la expulsión (desahucio) de una persona física o jurídica de una propiedad en ejecución de un derecho real (hipoteca) que garantizaba el pago de un préstamo.

El lanzamiento judicial es la fase final del proceso de desahucio. Un oficial del Juzgado donde el banco solicitó ejecutar la garantía hipotecaria, se presenta en la vivienda con una orden de desalojo que el prestatario debe cumplir.

El vencimiento anticipado en la Ley hipotecaria

En España, cuando se suscribe un contrato de garantía hipotecaria sobre una vivienda, el deudor hipotecario se compromete a pagar las cuotas mensuales previstas en la escritura hipotecaria.

De no hacerlo, el banco puede invocar el vencimiento anticipado del contrato y solicitar la ejecución del derecho para quedarse con la vivienda, expulsando al deudor hipotecario.

La Ley Hipotecaria regula en su artículo 129 bis los plazos a los que el prestatario puede acogerse antes de que el banco pueda solicitar el vencimiento anticipado de la hipoteca:

Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.»

Esto quiere decir que, si pasados esos 12 ó 15 meses (según te encuentres en la primera o segunda mitad de la vida del préstamo) sin pagar la cuota hipotecaria, el banco puede solicitar al juzgado el lanzamiento del prestatario de su vivienda.

Suspensión de lanzamientos sobre vivienda habitual

Para paliar los casos de ejecuciones hipotecarias con expulsión de los propietarios que no podían pagar la cuota por la crisis, en 2012 se aprobó el Real Decreto-ley 27/2012.

Este suspendía durante 2 años los «lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables» en su artículo 1:

1. Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

Y consideraba de «especial vulnerabilidad» a los siguientes colectivos:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual.

Además, las anteriores familias tenían que cumplir unos requisitos económicos:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Si se daban todas estas circunstancias, el banco acreedor no podía ejercer su derecho al vencimiento anticipado previsto en el artículo 129 Bis de la Ley hipotecaria. Incluso aunque el deudor llevara más de 12 o 15 cuotas impagadas del préstamo.

Ampliación de la Ley 1/2013

Posteriormente, la Ley 1/2013 amplió los supuestos de colectivos vulnerables. En su artículo 1.2 (Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables), además de los colectivos antes mencionados, añadió:

b) Unidad familiar monoparental con al menos un hijo a cargo (antes era con 2 hijos a su cargo)

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad (antes un menor de 3 años)

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo (antes tenía que haber agotado la prestación por desempleo)

h) El deudor mayor de 60 años.

Además, se rebajaban los límites de ingresos referenciados al IPREM.

A esta norma le siguieron otras tantas que fueron ampliando el plazo de suspensión de los lanzamientos sobre la vivienda habitual de los colectivos vulnerables. Finalmente, el Real Decreto-ley 6/2020, amplió este plazo hasta mayo de 2024.

Y por medio del nuevo Real Decreto-Ley 1/2024, este plazo se vuelve a prorrogar ahora otros 4 años adicionales, hasta el 15 de mayo de 2028.

para hacer frente a las consecuencias económicas y sociales derivadas del COVID-19, la guerra de Ucrania y, en particular, del aumento de la carga financiera de los hogares asociada a los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual determinado por el endurecimiento monetario iniciado en el segundo semestre de 2022.

Normativa relacionada

Es normativa que ha ido regulando la suspensión de los lanzamientos sobre vivienda habitual en España:

Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, por el que se prorrogan las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables (BOE de 15 de mayo de 2024).

Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública.

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.