Elementos comunes

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Casa sofa salon (Zohre Nemati Unsplash)

Elementos comunes

En materia de vivienda y propiedad horizontal, los elementos comunes son aquellas partes de una edificación necesarias para su adecuado uso y disfrute. Es decir, los elementos comunes son las partes de la edificación en copropiedad que no son en ningún caso susceptibles de división.

La ley dice que los estas partes de un bloque de viviendas sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable (por ejemplo, nuestro piso).

Los propietarios de un piso en comunidad de varios propietarios, además de ser propietarios de un inmueble con carácter privativo y absoluto (el piso es nuestro), lo somos también, aunque forzosamente, de una parte (cuota) sobre el resto de elementos comunes de la edificación (pasillos, accesos, piscinas, jardines, azotea, etc.). Es decir, los bienes de dominio común.

Elementos comunes y el Código Civil

El artículo 396 del Código Civil da una extensísima relación de lo que se pueden considerar elementos comunes de un inmueble. Dice así (lo separamos para mayor claridad, aunque en su redacción original ocupan un sólo párrafo):

Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:

 el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;

 elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;

 las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;

 el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;

 los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;

 las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios;

 las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;

 las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

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María Gallego Igea

Licenciada en Derecho. Experta en Derecho de Consumo. Soy Licenciada en Derecho y Master en Derecho Empresarial (Universidad Antonio de Nebrija 1997). Soy actualmente Abogada en ejercicio, con más de diez años de experiencia en despacho propio, que desarrolla su labor profesional en diferentes ámbitos del mundo del consumo (asesoría, mediación y arbitraje). Soy Letrada del turno de oficio y Arbitro de la Corte Arbitral del Colegio de Abogados de Madrid. Colaboro con Consumoteca porque es una oportunidad de acercar mis conocimientos legales a la realidad diaria de las personas que accedan a esta web, y porque supone una oportunidad única para conocer de primera mano los problemas reales que surgen en la vida cotidiana.

Esta entrada tiene 3 comentarios

  1. Antonio Serrano

    En mi Comunidad hay instaladas en la azotea 6 placas solares térmica individuales y asignadas a cada propietario, y puestas en el edificio por el constructor. Mi pregunta es si las placas son elementos comunes o por el contrario son privativos de cada vecino. Las revisiones de las placas anual y puntualmente, es opción libre de cada propietario o bien debe hacerse comunitariamente. El abono de las revisiones por el técnico instalador (fontanero) que pasa presupuesto individualmente o en su totalidad (que sale más barato) debe efectuarse por cada propietario o por el fondo comunitario en función de la cuota de participación aprobada por el título constitutivo de la propiedad y por los Estatutos de la Comunidad?
    Y otra pregunta: En la puerta de entrada, en su parte superior que existe un cristal, se quiere poner una rejilla para que haya ventilación en el portal. El abono de esta reforma debe ser por derrama de cada vecino, o sea, todos por igual; o bien, el abono se debe asumir del fondo de la Comunidad conforme a las cuotas de participación aprobadas
    Muchas gracias, por su tiempo y generosidad.

  2. LUIS CESAR RECUERO

    buenas tardes vivo en una casa de dos plantas mi casa esta en la planta baja. Al vecino se le ha caído un trozo de la terraza y el Ayuntamiento me dice que yo tambien tengo que pagar cuando yo no hago ningun uso de dicha terraza. MUCHAS GRACIAS.

  3. Juan Avilés

    azotea Buenas tardes,
    vivo en un Ático, de siempre se ha utilizado la zona comun azotea para tender,ahora el nuevo presidente pretende usarla como sitio de celebraciones, cumpleaños, fiestas infantiles, etc…
    ¿Podria acogerme a alguna ley para impedirlo?, en caso de no poder negarme ni acogerme a ningun a ley para impedirlo, ¿que mayori necesitaria para aprobarla?.
    Gracias de antemano.

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