El Tribunal Supremo acaba de reconocer en una interesante Sentencia que, ante la existencia de vicios ocultos en una promoción inmobiliaria que afectan a varios vecinos y a las zonas comunes, el presidente de la comunidad de propietarios autorizado está legitimado para demandar al vendedor-promotor su reparación. La empresa demandada alegaba que el presidente no estaba legitimado y que debían ser los vecinos los que entablaran demandas judiciales individuales por sus vicios ocultos.
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Los hechos
La empresa promotora Inversiones Inmobiliarias de Extremadura S.A.(INIEXA), vendió en Cáceres una serie de pisos que pronto demostraron tener una serie de deficiencias en la construcción que ponían en riesgo la habitabilidad, seguridad y solidez de las viviendas (vicios ruinógenos).
Corrían los primeros meses de 2011 cuando la comunidad de propietarios mandó requerimientos a la empresa que no fueron atendidos, razón por la que decidió confiar a los tribunales de justicia sus demandas.
Primera instancia
La comunidad de propietarios interpuso demanda de juicio ordinario contra INIEXSA a través de su presidente.
En ella pedía que fuera condenada a realizar las obras necesarias para la eliminación y subsanación de los defectos de construcción recogidos en el informe pericial que aportó en la demanda, en un plazo de dos meses desde la notificación de la sentencia.
Pedía también la demanda que, alternativamente, si INIEXA no procedía a reparar los vicios de la edificación, fuera condenada al pago de las obras de reparación, valoradas, según un informe de mediciones y presupuesto general de reparación, en 119.266,91 euros.
Pedía finalmente, se condenara a la empresa a pagar los honorarios del arquitecto que tuvo que contratar para valorar los vicios ocultos, que ascendieron a 1.534 euros. En total, los propietarios demandaron a la empresa por 120.800,91 euros.
Estrategia de la demandada
Por su parte, la empresa demandada jugó la baza de la falta de legitimación por parte de la comunidad para demandar nada, y pidió al juez que la absolviera de la obligación de reparar los daños ya que tendría que haber sido cada vecino individualmente quien reclamara.
Decía en sus alegaciones que la comunidad de propietarios no había tenido intervención alguna en los contratos que en su día suscribió la promotora con los adquirentes de vivienda, añadiendo que no le otorga siquiera legitimación parcial con respecto a las zonas comunes al no actuar el presidente de la comunidad en nombre propio sino como simple representante de la comunidad.
Además, negaba la existencia de vicios ruinógenos y argumentaba que los posibles deterioros, de existir, eran consecuencia de la falta de diligencia de la comunidad de propietarios en su conservación y mantenimiento.
El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cáceres estimó parcialmente la demanda de la comunidad de propietarios, condenando a INIEXSA a realizar las obras de reparación necesarias para la subsanación de los defectos constructivos.
Segunda instancia
No contenta con la anterior sentencia, la empresa recurrió a la Audiencia Provincial de Cáceres alegando de nuevo la falta de legitimación activa de la comunidad.
En sentencia de fecha 12 de enero de 2015, la AP le dio la razón, absolviéndola de la obligación de reparar los vicios de la construcción.
A la comunidad de propietarios no le quedó más remedio que interponer recurso de casación ante el Supremo.
En él alegó que existía ya doctrina jurisprudencial (es decir varias sentencias) que se había pronunciado a favor de la legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios para ejercitar acción de responsabilidad contractual contra la sociedad vendedora-promotora. Ello según el artículo 1101 del Código Civil.
La Sentencia del TS
Entiende el TS en su Sentencia 383/2017, de 16 de junio de 2017, que el presidente de la comunidad está legitimado para ejercitar las acciones tendentes a la reparación e indemnización de los elementos comunes y privativos de un edificio o inmueble.
Sobre todo cuando los hechos denunciados afectan a una pluralidad de propietarios y con el fin de evitar que todos tengan que demandar individualmente.
En este caso, la comunidad aprobó acuerdos facultando al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, ejerciendo las acciones que procediesen “según Ley”.
Esto es un amplio mandato que permite al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, no siendo exigible a una comunidad que refleje en los acuerdos el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros.
Qué dice el Código Civil
El artículo 1.101 del Código Civil dice así:
Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.
* Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (ver online).
