Cómo funciona un seguro de alquiler de vivienda

Cómo funciona un seguro de alquiler de vivienda
Casa alfombras

Seguro de alquiler de vivienda

El seguro de alquiler de vivienda es una modalidad de contrato de seguro por el que el propietario de una vivienda que explota en alquiler, se protege de la eventualidad de que su inquilino le “dé guerra” una vez dentro de su casa. En los tiempos que corren, cada vez vemos más noticias de “okupas” que toman pisos vacíos, inquilinos rebeldes que dejan de pagar la renta mensual o de destrozos en pisos. Por todo ello, cada vez son más importantes estos seguros de impago del alquiler para los propietarios.

Para quién está pensado

Este tipo de seguro está destinado a propietarios que ponen su vivienda en alquiler con el fin de generar una renta periódica. Hablamos tanto de particulares que tienen un segundo piso y lo quieren alquilar, como de inversores que gestionan una cartera de inmuebles y quieren tener todo controlado en las propiedades que manejan.

Pero no son seguros pensados para los inquilinos. Para ellos están los seguros de hogar con el que cubrirse, una vez dentro del piso, de los riesgos clásicos de una vivienda como el agua, los daños a las cosas, o los daños eléctricos, por ejemplo.

Características del seguro

Las características del seguro de alquiler de vivienda son:

  • Están pensados para propietarios que alquilan su propiedad, no para los inquilinos.
  • Además de para proteger el alquiler de una vivienda, también hay seguros de alquiler de locales comerciales. Y se podría proteger también el alquiler de una plaza de garaje. Todo es cuestión de hablar con tu mediador de seguros.
  • La cobertura principal, razón de ser de este seguro, es el pago del alquiler por la aseguradora durante el número de meses que se definan en el contrato de seguro en caso de que el inquilino deje de hacerlo. Lo habitual es cubrir entre 6 meses y 18 meses de impago, pero ten en cuenta que cuanto mayor sea el número de meses impagados cubiertos, mayor será la prima a desembolsar.
    • Ojo con esta cobertura porque para que se produzca es necesario que el propietario notifique a la aseguradora el impago de la renta con urgencia para que se ponga en marcha una demanda judicial y se pueda celebrar un juicio de desahucio del inquilino. Esto es importante porque la aseguradora no te ingresará la renta mensual convenida hasta que comiencen las acciones judiciales contra tu inquilino, y pueden pasar entre dos o tres meses para ese trámite. Así que ten en cuenta que el pago por la aseguradora de la renta cubierta no es automático sino que dependerá de tu agilidad para facilitar a la aseguradora el inicio de las acciones judiciales.
    • Además estos seguros pueden cubrir también cualquier otro ingreso que por contrato el inquilino se pactara que asumiera, como el pago de los suministros o la cuota de la comunidad. Tenlo en cuenta cuando contrates y pregunta qué limites monetarios tienen estas coberturas.
  • Como el interés de la aseguradora es que el inquilino no dé problemas, te harán un estudio previo de los inquilinos, sea cual sea su actividad (asalariados, autónomos, pensionistas, etc.). Este análisis de “solvencia” previo te obligará a facilitar a la aseguradora documentos más o menos delicados que tendrás que solicitar al futuro inquilino como contrato laboral y nóminas, declaraciones de pagos fraccionados del IVA, pensiones, etc. Pero en el fondo es una garantía para ti saber que el inquilino que entre en tu vivienda tendrá un pasado responsable en sus pagos.
  • La duración del seguro es anual renovable. Ojo, no confundas la duración con el número de cuotas de alquiler impagadas cubiertas. Es decir no es necesario contratar 12 impagos por ser el seguro anual sino que podrías cubrir un número inferior o superior de meses impagados.
  • En este tipo de seguro el propietario asegurado y la aseguradora tienen un interés común: que el inquilino pague sus mensualidades o que, en caso contrario, abandone la propiedad para no causar más daños a uno u otra. Es por ello que dentro de las coberturas se incluye el asesoramiento al propietario en todo lo relativo al contrato del alquiler. Esto funciona en varios sentidos:
    • La aseguradora defiende al propietario por vía civil y penal ante reclamaciones del inquilino al propietario o ante cualquier acción o requerimiento de cualquier administración pública.
    • La aseguradora puede reclamar al inquilino por:
      • Los daños ocasionados a la vivienda o propiedad objeto de cobertura (continente) y sus bienes muebles (contenido).
      • Por no permitir que se realicen en la vivienda alquilada mantenimientos preventivos o imperativos por ley (por ejemplo, revisión periódica de la caldera e instalación de gas).
      • Por tener rencillas y pleitos con los demás propietarios de la comunidad. Y ello tanto por vía amistosa como judicial.
    • Asistencia jurídica telefónica: servicio telefónico para resolver cualquier duda como arrendador. Atento a que no haya un límite periódico de consultas.
  • Pueden cubrir los gastos de cerrajero asociados al lanzamiento judicial por desahucio. Debe incluir la presencia de un cerrajero que sustituya la cerradura una vez abandonado el inmueble por el inquilino demandado. Te recomendamos informarte de los límites a esta cobertura ya que los hay.
  • Y si tu inquilino se marcha durante la vigencia del contrato de impago del alquiler, una buena aseguradora debería ofrecerte suspender temporalmente el contrato hasta la entrada de un nuevo inquilino, por ella supervisado.

Coberturas a tener en cuenta

Las coberturas del seguro de alquiler de vivienda más importantes a nuestro juicio y que habría que prever son:

  • Cobertura de las mensualidades impagadas. Este es el motivo principal para contratar este tipo de seguros. Garantizarte que, si te dejan de pagar, mientras recurres a un abogado que logre hacer salir al inquilino de tu piso, tu alquiler mensual lo asumirá la aseguradora durante y hasta el número pactado de meses impagados.
  • Indemnización por actos vandálicos: esta cobertura debería incluir tanto los daños al continente (paredes, suelos, techos, inodoro, ducha, etc.) como al contenido (sofá, mesas, televisor, etc.). De hecho, estos daños es previsible que se produzcan cuando se fuerza el lanzamiento judicial de un inquilino por desahucio y la relación con el propietario está ya muy deteriorada.
  • Gastos de cerrajero y/o cerradura: esta cobertura se ocupa, como hemos visto antes, de sustituir, dentro de los límites económicos máximos que se fijen en la póliza, la sustitución de la cerradura de tu vivienda una vez obtenida la expulsión del inquilino por mandato judicial.

Ten en cuenta que, aparte de estas coberturas esenciales, este tipo de seguros tienen muchas coberturas adicionales de carácter voluntario y que cada aseguradora te debería explicar para ver si te interesan o no.

Seguros de alquiler de vivienda. ¿Cuánto cuestan?

La principal razón para contratar un seguro de impago del alquiler es que el precio de la prima no es necesariamente elevado. Y posiblemente con lo que se tarda en obtener una sentencia de desahucio en estos días en España, sea muy recomendable.

La cobertura de impago del alquiler durante seis meses en un contrato de alquiler mensual de 700 euros podría rondar entre los 200 y los 300 euros según las coberturas voluntarias que quieras añadir al seguro.

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