Consejos para reclamar los gastos de hipoteca

Consejos para reclamar los gastos de hipoteca
Ya conocemos la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo donde se declaraban abusivas las cláusulas que el Banco BBVA imponía a sus clientes a la hora de formalizar un préstamo hipotecario (son las entidades bancarias las interesadas en registrar las escrituras hipotecarias).
Las cláusulas que se han declarado abusivas han sido el pago de todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por:
  • La preparación, formalización y tramitación de escrituras.
  • Modificación, incluyendo, división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía hipotecaria.
  • Ejecución del préstamo hipotecario.
  • Los pagos y reintegros derivados del préstamo hipotecario.
  • La constitución, conservación y cancelación de la garantía hipotecaria.
  • Las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • En caso de impago, los gastos por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador.
Tras esta noticia las asociaciones de consumidores, los afectados por hipotecas y otras plataformas online han empezado a exigir a los bancos la devolución de las cantidades que pagaron en su día por formalizar sus préstamos hipotecarios tanto si las realizaron con el BBVA y el Banco Popular como por cualquier entidad financiera.

Consejos para reclamar los gastos de hipoteca

Para una hipoteca media de 150.000 euros los gastos a reclamar pueden rondar los 3.100 euros. El importe variará dependiendo del precio de la hipoteca. A hipotecas más elevadas mayor serán los gastos a reclamar. También depende de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda ya que cada una impone un porcentaje distinto en según qué impuestos gestionen.
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Lo primero que hay que hacer para iniciar la reclamación es ir al Defensor del Cliente de la entidad Bancaria o Servicio de Atención al cliente de la entidad financiera correspondiente (en caso de fusión o absorción a la nueva entidad financiera) y presentar el escrito: Cuando la entidad financiera rechace nuestra reclamación o bien haya agotado el plazo y no nos haya dado solución a nuestra reclamación el consumidor deberá ir al Departamento de Conducta y Mercado del Banco de España. El informe emitido por el Banco de España no es vinculante pero hace que la entidades financieras rectifiquen.Eso sí, una vez transcurridos dos meses desde la presentación de la reclamación en el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera correspondiente y haya respondido de manera negativa, no haya respondido, o bien, que el hipotecado no esté de acuerdo con lo que la entidad financiera le haya ofrecido tendremos que iniciar la vía judicial interponiendo demanda ante el partido judicial correspondiente por lo que habrá que recurrir a un buen abogado y procurador, o pedir asesoramiento en alguna asociación de consumidores, asociándonos a ella.El partido judicial en el cual hay que presentar la reclamación puede ser: el domicilio de la persona que formalizó la hipoteca o bien en el domicilio social de la entidad financiera. Consulta cuál es el que te corresponde.

¿Qué gastos puede reclamar de mi hipoteca?

Podemos reclamar los gastos que correspondieran a la formalización de la hipoteca, nunca los gastos de compraventa, por lo tanto, podremos reclamar: gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
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•      Gastos de Registro: aquí se incluyen todos los gastos relativos al valor de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad siendo estos: los gastos que respectan a la formalización de escritura notarial e inscripción de las mismas, el arancel de los notarios y el de los registradores de la propiedad.•      Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: es el gasto que nos supone inscribir en el registro un documento notarial; el Tribunal Supremo entiende que son las entidades financieras las que deben pagarlo ya que son ellas la que solicitan los documentos notariales.También se podrían incluir los gastos de Tasación cuando estuvieran impuestos por las entidades financieras. Al igual que los intereses de demora, el consumidor tiene el derecho de presentar en la demanda el reintegro de esta cantidad; dependerá del Partido Judicial y del Juez su aceptación o no.

¿Qué documentos debo aportar para reclamar los gastos de hipoteca?

Los documentos que debo adjuntar con el escrito a la entidad financiera estarán con la Escritura de la Hipoteca. Los documentos son:•      Factura de los gastos de la notaría en la que se suscribió.•      Factura (carta de pago/liquidación oficial) de los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.•      Factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha hipoteca.•      Factura de la gestoría encargada de la tramitación ( en caso de haber recurrido a ella).•      Escritura del préstamo hipotecario.•      Factura de la tasación del inmueble.•      Último recibo del pago de la hipoteca en caso de seguir abonándola.•      Si se van a reclamar los gastos de formalización de la hipoteca por cancelación de la misma o novación es necesario aportar las escrituras correspondientes a dichas operaciones e igualmente todas las facturas (notaría, registro) vinculadas a ellas.
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¿Qué hipotecas pueden reclamar los gastos?

El plazo para las hipotecas que están vigentes es de cuatro años a contar desde el día siguiente al 23 de diciembre de 2015, fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, por lo que el plazo expirará el 24 de diciembre de 2019.Para las hipotecas ya abonadas en su totalidad también se podrá iniciar la reclamación siempre y cuando el pago total se hiciera dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

¿Cuánto tiempo puede durar el proceso de reclamación de los gastos de hipoteca?

Este tipo de procesos suele durar entre 12 y 15 meses en Primera Instancia; si el proceso pasa a la Audiencia Provincial se podría alargar hasta los 18 meses.

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Un buen asesoramiento es básico para no encontrarnos con problemas legales en una reclamación extrajudicial o en una posible demanda. La cantidades a recuperar de media ascienden a más de 15.000€. No dudéis en preguntar todo lo que sea necesario.

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