¿Cuánto cobra un administrador de fincas?

¿Cuánto cobra un administrador de fincas?
Responsabilidad civil profesional

Esta entrada “¿Cuánto cobra un administrador de fincas?” se publicó originalmente el 22 de noviembre de 2009 y ha sido actualizada con fecha 14 de julio de 2020.

Cuánto cobra un administrador de fincas

Desde el 27 de diciembre de 2009, en que entró en vigor la llamada Ley omnibus* un administrador de fincas debe y puede cobrar sus tarifas libremente. Esta norma prohíbe a los colegios profesionales establecer baremos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales.

Pero hasta esa fecha, los colegios de administradores de fincas provinciales venían recomendando unos mínimos por medio de un baremo de honorarios orientativos.

Los honorarios de estos profesionales hoy son libres. Y, por tanto, están sometidos al libre juego de la oferta y la demanda y a la negociación entre las partes.

La realidad es que los clientes de los administradores de fincas (las comunidades de vecinos para las que trabajan) son muy estables al conocer los administradores muy bien y en detalle la problemática de la finca para la que llevan colaborando durante períodos largos, tal vez más que los propios propietarios.

Por ello, si eres miembro de una junta de propietarios, es recomendable negociar bien los honorarios a pagar al administrador al inicio de la relación profesional, ya que seguro que permanecerá largos años en el puesto.

Baremo de honorarios orientativos

Como hemos dicho, hasta diciembre de 2009 los colegios publicaban un baremo de honorarios orientativos. Aquí te resumimos lo más relevante del baremo de honorarios orientativos para la administración de fincas de uno de estos colegios en 2009.

Ha llovido mucho desde entonces, pero te puedes hacer una idea de por dónde van los tiros de estos profesionales en la actualidad, aunque recuerda que todo se puede negociar libremente con este profesional desde diciembre de 2009.

Administración de comunidades de propietarios en general

Según un colegio de administradores de fincas (hasta 2009):

“El administrador calculará sus honorarios aplicando las normas en las que se tiene en cuenta el número de horas mensuales de dedicación mínima, en función del número de componentes (viviendas, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) que integran la comunidad y los servicios de la misma, ello sin perjuicio de la distribución que de tales honorarios se haga entre los propietarios según los acuerdos adoptados por cada comunidad.

El administrador calculará sus honorarios, por la administración de plazas de garaje o aparcamiento con arreglo al número de plazas así como si estas cuentan o no con personal a su cargo. Estos honorarios son de aplicación también a las fincas trasteros.

El precio de la hora de dedicación del administrador queda establecido como orientación en 38 euros”.

Por tanto, los honorarios del administrador de fincas dependían hasta 2009 de tres factores (hoy no ha cambiado la cosa mucho):

  • De las horas mensuales dedicadas a la comunidad por el administrador de fincas, con un mínimo, haga lo que haga.
  • Del número de viviendas, plazas de garaje, trasteros, etc. de la finca administrada.
  • De los servicios de la comunidad (portería/conserjería, ascensores, calefacción central, agua caliente centralizada, póliza del seguro multirriesgo, contador divisionario agua fría y caliente, antena de T.V., videos comunitarios, aire acondicionado centralizado, contratas diversas, jardín, centralita telefónica, alquiler de elementos comunes, piscina, etc.).

Obviamente, cuantas más horas, componentes de la comunidad y servicios, mayor será la dedicación del administrador, y por tanto, mayores sus honorarios a percibir.

Asistencia a juntas de propietarios

Por la asistencia a juntas de propietarios y redacción del acta de la reunión, en concreto los administradores hasta 2009 podían cobrar según las recomendaciones de sus colegios profesionales:

-Cuando las Juntas de Propietarios continúen después de las 21:30 horas, como norma orientativa se recomienda percibir por su permanencia en la misma, la cantidad de 38 euros por cada hora o fracción.

-Por la preparación y asistencia a las juntas de propietarios en sábados, domingos o festivos, como norma orientativa se recomienda percibir una cantidad mínima de 180 euros.

-La preparación y asistencia a juntas extraordinarias como norma orientativa se recomienda percibir el importe de una mensualidad con un tope máximo de 200 euros.

-Las juntas generales extraordinarias que se celebren en sábados, domingos o festivos, tendrán un recargo del 20%.

Otros servicios de administración

Según los colegios de administradores, hasta 2009 el administrador podía percibir la cantidad de:

  • 38 euros por hora de trabajo, por emisión de recibos extraordinarios;
  • 1,50 euros por recibo y los pagos a proveedores y terceros se realizarán en el despacho del administrador.

Cuantas gestiones impliquen desplazamiento para la disposición de los fondos serán facturados como suplidos.

Otros servicios de los administradores de fincas

Otros servicios que puede prestar un administrador de fincas y por los que cobrar honorarios pueden ser:

Valoración de inmuebles

La expedición de todo tipo de certificaciones (comunitarias particulares, para organismos oficiales, juzgados notarias, etc.) incluso la certificación de deudas comunitarias en el caso de la compra-venta.

Los administradores suelen cobrar hoy en la horquilla de los 35 a 50 euros por dar fe escrita de que no tienes deudas con la comunidad de propietarios si quieres vender tu piso.

Si eres el vendedor, te aconsejamos obviamente evitarte este coste, adjuntando al potencial comprador el acta más reciente donde aparezcan los deudores de la finca (obviamente si tú no eres uno de ellos).

Cobro de recibos

En los casos en los que el Administrador, previo acuerdo con la propiedad, por él o a través del personal de sus oficinas, proceda al cobro de recibos de alquiler, liquidaciones de gastos  comunes, provisión de fondos, saldos etc., podrá cobrar a la comunidad de propietarios en concepto de gastos de gestión, desplazamiento, inseguridad y quebranto de moneda las siguientes cantidades:

-Cuando el cobro se realiza en la propia finca administrada te pueden cobrar, en función de lo que se pacte. Antes de diciembre de 2009, los colegios profesionales recomendaban 3 euros por recibo.

-Si es en lugar distinto del anterior, excepto domiciliaciones bancarias y despacho del administrador. Antes de diciembre de 2009, los colegios profesionales recomendaban 5 euros por recibo.

Suplidos

Tienen la consideración de suplidos y te los podrán facturar en función de lo que se pacte, los siguientes gastos:

  • desplazamientos.
  • fax.
  • mensajería.
  • fotocopias.
  • recibos.
  • impresos oficiales.
  • sobres.
  • franqueo.
  • etiquetas.
  • carpetas.

Y todos aquellos gastos que puedan individualizarse.

Pasos de carruajes

Otro concepto por el que te podrá cobrar tu administrador (caso de que sea el encargado de realizar las gestiones conducentes a la legalización de los pasos de carruajes, efectuando la Declaración-Autoliquidación de la Tasa así como la obtención del distintivo identificador del paso de vehículos) es la renovación de la tasa por paso de carruajes.

Antes de diciembre de 2009, los colegios profesionales recomendaban 60 euros por recibo.

Un ejemplo práctico

La administración de una comunidad de propietarios en Madrid, barrio de Chamartín, con siete plantas y unos noventa pisos, ascienden en 2007 a unos 6.000 euros, no incluyendo las plazas de garaje, que en este caso ascienden en 2008 a 141, por las que cobra unos 3.200 euros.

Negociación de honorarios

Recuerda que desde diciembre de 2009, los honorarios de los administradores se negocian con la Comunidad, por medio de su Presidente. Y en los tiempos que corren, tras la crisis de 2008 y la nueva crisis de 2020 con el coronavirus no es de extrañar que algunos de ellos estén renovando sus contratos anuales aceptando no subir sus honorarios en 2021.

Qué es un administrador de fincas

Un administrador de fincas (más correctamente, administrador de fincas rústicas y urbanas) es un profesional independiente que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de una finca (comunidad de propietarios), los asuntos financieros, legales y técnicos que sean necesarios para el mantenimiento y gestión económica de la misma, con  arreglo a la normativa de vivienda.

Este profesional independiente administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles urbanos y los rústicos propiedad de terceros, en aplicación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos.

A los propietarios de viviendas parte de comunidades, el administrador ofrece funciones como gestor, gerente, asesor, mediador, secretario, contable y representante inmobiliario, y gracias a sus conocimientos sobre legislación facilita la convivencia entre los vecinos e inquilinos.

Se puede acceder al título de administrador de fincas de dos formas: a) estando en posesión de licenciaturas universitarias (derecho, económicas…), o, aprobando un el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia se imparte en varias Universidades españolas en tres años.

Funciones del administrador de fincas

El administrador de fincas se dedica a:

  • Gestionar el patrimonio inmobiliario urbano o rústico en beneficio de sus propietarios velando por que se cumplan las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.
  • Gestionar el día a día de las comunidades: seguimiento y control del personal de la finca, los proveedores, las averías, los seguros, las cuentas y los pagos a los bancos de los vecinos, etc
  • Asesorar en todo tipo de temáticas:

-inmuebles, alquileres, traspasos, Notarios, Registradores de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, rehabilitación de inmuebles, etc.

-asuntos de trascendencia jurídica: cobro de morosos, investigación sobre sentencias y jurisprudencia en general que afecta a la propiedad.

asuntos fiscales: obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.

temas laborales: contratación, riesgos laborales, Seguridad Social, accidentes de trabajo, incapacidades, etc.

asuntos técnicos: asuntos arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad-precio sean las más ventajosas.

asuntos económicos: elaboración y mantenimiento de presupuestos, liquidaciones, saldos individualizados, derramas, etc.

  • Mediar entre la comunidad y el propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, entre el arrendador y el inquilino, entre empresario y trabajadores, intentando unificar criterios para evitar litigios.
  • Ejercer de secretario de forma ágil y eficaz, expidiendo certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.
  • Contabilizar las cuentas de la comunidad, separando por cada vecino, las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a inquilinos o propietarios, repercutiendo los consumos individuales susceptibles de individualización, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nominas, acreedores, etc.

Profesionales colegiados

El administrador de fincas suele estar colegiado en un colegio de administradores provincial, aunque esto no es obligatorio.

Entre las funciones de los colegios profesionales de administradores de fincas están las de:

  • velar por la formación continua de los profesionales.
  • vigilar y ordenar, dentro del marco legal, el ejercicio de esta profesión.
  • asegurar la responsabilidad civil de sus colegiados o la económica (seguros de caución).
  • representar los intereses generales de la profesión, especialmente en sus funciones relacionadas con la Administración o los tribunales de justicia.

Todos los colegios profesionales a su vez participan en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) que representa los intereses de estos profesionales ante todo tipo de instituciones y organismos y coordina la actividad colegiada en todo el país.

Administrador de fincas y API

No hay que confundir la figura de administrador de fincas con la de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) que es aquel que ofrece servicios de intermediación entre el comprador y el vendedor de una finca, durante su compraventa.

Aunque, efectivamente, algunas de sus funciones se solapan como la de tasación y valoración de inmuebles o la de asesoramiento en compraventas de viviendas.

*Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su
adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su
ejercicio (ver online).

Esta entrada “¿Cuánto cobra un administrador de fincas?” se publicó originalmente el 22 de noviembre de 2009 y ha sido actualizada con fecha 14 de julio de 2020.

Eva Tamames

Soy una abogado con ejercicio en Madrid con muchos años de experiencia en el derecho de recuperaciones. He trabajado para varios de los más grandes bancos de este país, en su área de recuperaciones. En la actualidad ejerzo la abogacía en el ámbito de la violencia de género. Creo que Consumoteca es un proyecto participativo que tiene que ocupar un gran vacío entre la información de las empresas por un lado, y la de las asociaciones e instituciones de consumo. En medio no hay nada, y mucho menos, nada que sea participativo, terreno que están ocupando Blogs y contenidos poco elaborados de baja factura.

Esta entrada tiene 15 comentarios

  1. No abono la cuota de la Comunidad de Propietarios desde octubre de 2008. Nunca me han requerido para el pago y, estamos a 18 de julio de 2020 … Casi 12 años después. Sé que la prescripción, antes del cambio legislativo del año 2015 es de 15 AÑOS. Sé que desde el 6 de octubre de 2015 el plazo de prescripción es de 5 años – aunque sé que debo regirme por la anterior normativa, mientras no se llegue al 07 de octubre de 2020, sin haber sido requerido formalmente -. Mi pregunta es la siguiente: Si me requirieran formalmente para ponerme al día, ahora en agosto de 2020; y dado que dicha reclamación ha sido formulada, después de ese cambio normativo de 2015 … ¿DEBIERA SÓLO ABONAR LOS ÚLTIMOS CINCO AÑOS, DESDE QUE FORMALMENTE HE SIDO REQUERIDO PARA EL PAGO?

  2. Nuestro Administrador cobra 190 al mes. Y va que chuta algunos meses no creo que se parta la espalda tanto. Ojo el anterior era mucho más caro y ni la mitad de trasparente dejó cosas sin pagar. Vamos para denunciarlo.

  3. Hola
    Me gustaría saber si en el acta de la última junta se dice que se van a matener las misma cuotas que el año anterior, porqué hay una aumento del 2% en los honorarios de la administración. Es correcto?
    Gracias

  4. Me gustaria saber si es licito que el administrador cobre las retenciones del irpf sobre sus onorarios y no el iva que creo deberia de cobrar, como asi poder de cara a la hagencia tributaria desgrabar dicho iva, pero mi pregunta es, se puede percibir las retenciones del irpf, o el correspondiente iva, muchas gracias

    1. Sorprendentemente, Sr Monzo, tiene conocimientos fiscales por encima de la media y, reitero, sorprendentemente, "onorarios", "hagencia", "desgrabar"… no "atina" a escribirlo correctamente… comentarios correspondientes a la acentuación los evito… muy bien colocadas las comas. Un saludo

    2. Si tu administrador aplica retenciones de IRPF que entiendo oscilarán en el 15% por lo menos te garantiza que es un profesional registrado ante AEAT y no un administrativo pirata sin dar de alta o sin titulación al efecto. Esa aplicación de IRPF no es capricho del Administrador, es obligación de AEAT, y no se puede quedar únicamente en IVA, ya quisieran. Si constan los pagos trimestrales (mod. 111) y el resumen del año (mod 190) tendras la tranquilidad de que hacienda está al tanto de que presta servicios como profesional para una comunicad de propietarios. Otra cosa es que no esté contento como realiza las gestiones, la rapidez o grado de implicación, pero por aplicar IRPF es lo correcto.

  5. ¿Puede un vecino de una comunidad dejar de pagar sus honorarios un Administrador inútil, que no ejerce sus funciones para el buen estado de la finca y trata a un propietario ninguneándolo y no atiende sus demandas y reivindicaciones y le falta al respeto.? administrador (no colegiado)

    1. Juan Luis

      Los vecinos debemos pagar las cuotas de las comunidades. Otra cosa es que no podamos pedir la sustitución del administrador o poner una queja/reclamación ante el colegio provincial de administradores de fincas.

      Te dejo la web del Consejo General que agrupa a los colegios profesionales por si quieres informarte
      http://www.cgcafe.org/

  6. Cobrar 6.000€/año en el 2007 por la administración de una finca de 7 plantas y unos 90 pisos…es de atraco político. Sale a 4,60€/vecino/mes + IVA

  7. CONTRATACION ADMINISTRACION DE FINCAS Nosotros tenemos contratado el servicio de asesoria con este portal desde marzo de 2.012 y no hemos tenido ningun tipo de problemas con ellos, le enviamos los movimientos de cuentas cada 10 diez dias y ellos nos presentan multitud de informes cada mes.
    Nuestra experiencia es muy positiva con ellos, ademas recuerdo que al firmar con ellos nos daban la posibilidad de rescindir el contrato en cualquier momento con el preaviso de un par de meses.

  8. Duda Contratacion Administracion de Fincas Hola a todos soy presidente de un bloque de 24 pisos, nuestra comunidad no ha tenido nunca administrador puesto que no tiene ningun tipo de complejidad tanto en su administracion como en su funcionamiento. Recientemente los vecinos hemos decidido contratar un administrador de fincas puesto que no tenemos tiempo suficiente para dedicarle a la administracion. Voy al grano, hemos solicitado varios presupuestos y la verdad que nos parecen carisimos para el movimiento que tiene nuestra comunidad, el mas economico es de 96€/mes (impuestos no incluidos) al año alrededor de 1.150€, lo que nos parece algo excesivo.
    Buscando por internet he visto el portal "su administrador de fincas online . es" y la verdad que exactamente nos ofrecen lo que necesitamos por 24€/mes (este presupuesto sí entra en nuestros planes). Quisiera preguntar si alguien conoce como funciona esta empresa y si creeis que podemos confiar en ellos.
    Espero vuestra opinion.
    Gracias

  9. informacion ¿Puede el administrador de una finca subirse los honorarios sin consultarlo antes a la Comunidad?
    ¿Puede negarse un administrador a dar la informacion detallada de ingresos y gastos a un solo vecino motivando que no es de su incumbencia saber si el resto de vecinos estan al corriente de pagos o no?
    Le agradeceria que me dijera si me ampara la ley en este aspecto.
    Gracias

  10. OJALÁ Me he quedado sorprendido con los precios que aquí se calculan. O soy muy tonto, o el mercado está muy explotado, pero el ejemplo del barrio de Chamartín, 90 pisos, yo creo que si ponemos más de 4000 €, dificilmente tengamos posibilidades. Y los 38€/hora… ya quisiera que a mi me saliern a 15…
    Es verdad que el sector está plagado de ladrones, que ponen la mano a todo al que entre a trabajar en una finca. A mí como eso me parece peor que robar en una tienda, prefiero retirarme si veo que no me es rentable trabajar, pero Jorge lleva razón en parte, porque haberlos los hay, y aquí en Granada es fácil señalar a unos cuantos, y normalmente los más grandes y veteranos, que parece les da igual perder un cliente si se enteran de sus prácticas.

  11. Estimado Jorge (Baracaldo) Hay un refrán que dice: "piensa el ladrón que todos son de su condición".

  12. topografo Lo que no hablan es de las comisiones ilegales que cobran a los gremios (mantenimientos,obras o reformas), sin que lo sepan los propietarios de las fincas. Pagando estos últimos (propietarios fincas) unos incrementos (comisiones Administradores)en los precios dados por los gremios, y de no ser asi desde luego que no trabajarian para la finca.

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