Vender una casa en Sevilla suele empezar con una ilusión: ver ese cartel de «Vendido» colgado en el balcón y recibir el dinero para tu próximo proyecto inmobiliario. Sin embargo, muchos propietarios se llevan un susto monumental al descubrir que el precio de venta no es, ni de lejos, lo que les queda limpio en el bolsillo.
Entre impuestos locales, gastos de gestión y trámites notariales, la cifra final puede mermar considerablemente si no haces bien los números desde el principio.
Por eso es preciso hablar para que entiendas a dónde va cada euro y cómo evitar sorpresas de última hora antes de pasar por el notario en la querida capital.
No todo es el precio de venta: la realidad de los gastos
Cuando pones tu piso a la venta en barrios como Triana, Nervión o Los Remedios, es fácil centrarse solo en el precio de mercado. Pero vender conlleva una serie de costes asociados que debes asumir antes, durante y después de la firma.
El primer paso lógico es acudir a una inmobiliaria en Sevilla que conozca el terreno, ya que ellos te ayudarán a presupuestar estos gastos de forma realista. Luego, no cometas el error de calcular tus beneficios basándote únicamente en lo que ves en los portales inmobiliarios.
Finalmente, ten en cuenta que la fiscalidad y los honorarios profesionales son parte del juego y hay que tenerlos previstos para no descuadrar tus cuentas personales.
El pellizco de Hacienda: IRPF y Plusvalía
El gasto más importante suele ser el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si vendes tu casa por más dinero del que te costó en su día, Hacienda considera que has tenido una ganancia patrimonial.
Ese «beneficio» tributa a tipos que oscilan entre el 19% y el 28% según la cantidad. Pero ojo, que hay excepciones: si eres mayor de 65 años o si reinviertes todo el dinero en comprar otra vivienda habitual, podrías librarte de pagar este impuesto.
En cualquiera de estos casos, es fundamental que revises bien qué documentos necesitas para vender y para justificar estas exenciones ante la Agencia Tributaria.
Por otro lado, está la famosa Plusvalía Municipal (IIVTNU). Este impuesto se paga al Ayuntamiento de Sevilla y grava el incremento del valor del terreno. Aunque hace un tiempo hubo mucha polémica legal, hoy día sigue vigente.
Lo bueno es que ahora puedes elegir entre dos métodos de cálculo: el sistema objetivo o el de plusvalía real. Si vendes a pérdidas (algo raro ahora en Sevilla, pero posible), podrías no tener que pagarlo, pero siempre debes presentar la autoliquidación para informar al ayuntamiento.
Notaría, Registro y la Cancelación de Hipoteca
Mucha gente piensa que la notaría la paga solo el comprador, pero en Sevilla, por «uso y costumbre», los gastos de otorgamiento de la escritura suelen correr a cargo del vendedor, mientras que la primera copia y las posteriores las paga el comprador, a menos que pacte lo contrario. Además, si tu casa todavía tiene una hipoteca, tendrás que cancelarla.
Esto tiene un coste de notaría y registro de la propiedad que suele rondar entre los 600 y los 1.000 euros, dependiendo del capital de la hipoteca original. No puedes entregar las llaves de una casa con una carga pendiente, así que este es un gasto fijo que debes restar a tu beneficio.
Certificados y documentación obligatoria
Vender una casa no es solo firmar un papel. Necesitas el Certificado de Eficiencia Energética (obligatorio por ley) y, en muchos casos, la Cédula de Habitabilidad o la Inspección Técnica de Edificios (ITE) si el bloque es antiguo.
También deberás estar al corriente de todos los pagos de la comunidad de vecinos y del IBI (el sello del coche no, pero el de la casa sí). En Sevilla, es habitual que el IBI del año en curso se prorratee entre comprador y vendedor según los meses que cada uno haya disfrutado de la vivienda, aunque legalmente el ayuntamiento se lo cobrará a quien sea dueño a día 1 de enero.
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