Desde que encuentras el piso hasta que tienes las llaves pasan, con hipoteca, entre dos y cuatro meses. Cuando el plazo se estira, rara vez es culpa de un trámite lento. Lo habitual es que alguno se hiciera fuera de orden y hubiera que volver atrás. Comprar casa sigue una secuencia bastante fija, y en la agencia Estate Barcelona se lo resumen así a quien compra por primera vez: cada paso protege al siguiente, y saltarse uno sale caro justo cuando ya no queda margen.
1. Saber cuánto puedes gastar, no cuánto te gustaría
Por regla general, el banco financia hasta el 80 % del valor de tasación o del precio, el que sea menor; con los avales públicos para jóvenes puede llegar algo más lejos.
El resto sale de tus ahorros, y encima van los impuestos y gastos de la compra. Cuenta rápida: antes de empezar a buscar necesitas tener ahorrado en torno al 30 % del precio.
La otra mitad de la cuenta la pone tu sueldo. Con el euríbor rondando el 3 %, pide al banco una simulación con tus ingresos reales; casi todas las entidades aplican la misma regla: que la cuota no pase del 30 % al 35 % de lo que entra en casa cada mes. Si sale menos de lo que esperabas, mejor enterarte ahora que con un piso reservado.
2. Buscar con el presupuesto cerrado
Con la cifra clara, la búsqueda se acorta. Visita cada piso que te interese al menos dos veces y a horas distintas: la luz, el ruido de la calle o el ambiente del portal de las diez de la mañana pueden no parecerse en nada a los de las ocho de la tarde.
3. La nota simple, antes de ofrecer nada
Pide la nota simple al Registro de la Propiedad antes de poner una cifra sobre la mesa. Se solicita por internet, por menos de diez euros, y llega en uno o dos días.
Ahí consta quién es el propietario real, si hay hipoteca, embargos o usufructos y qué superficie está inscrita. Si quien va a firmar como vendedor no coincide con el titular que figura en la nota simple, no sigas hasta saber por qué.
4. Reserva y contrato de arras
Cuando hay acuerdo de precio, lo habitual es una reserva pequeña para que el vendedor retire el anuncio y, en pocos días, el contrato de arras.
En las arras penitenciales, las más usadas, el comprador entrega una señal, normalmente el 10 % del precio. Si luego se echa atrás, la pierde; si quien se retira es el vendedor, devuelve el doble.
Ese régimen, el del artículo 1454 del Código Civil, solo se aplica si el contrato dice expresamente que las arras son penitenciales; si no lo dice, pueden interpretarse como confirmatorias.
Dos detalles conviene dejarlos por escrito: un plazo para firmar que dé tiempo al banco (dos o tres meses es razonable) y qué pasa si el banco deniega la hipoteca. Sin esa cláusula, pierdes la señal aunque el problema no sea tuyo.
5. La hipoteca, de la tasación a los diez días
Con las arras firmadas, el banco encarga la tasación y estudia la operación. Si la aprueba, te entrega la Ficha Europea de Información Normalizada, la FEIN, con las condiciones definitivas.
Entre esa entrega y la firma, la Ley 5/2019 obliga a dejar al menos diez días naturales. Úsalos para leer la letra pequeña y compararla con otras ofertas.
Como tarde la víspera de la escritura, toca pasar por el notario para el acta de transparencia. No cuesta nada y sirve para que el notario compruebe que entiendes lo que vas a firmar: tipo de interés, comisiones, qué pasa si dejas de pagar.
Pregunta ahí todo lo que no tengas claro, porque después ya no hay vuelta atrás.
El notario lo eliges tú, no el banco. Y el seguro de daños del inmueble es obligatorio, pero no tienes que contratarlo con la entidad que te presta: si te ofrecen rebaja de tipo por contratar seguros o planes, haz la cuenta completa antes de aceptar.
6. El día de la firma
Compraventa e hipoteca se firman el mismo día y en la misma notaría, una detrás de otra.
El vendedor debe llevar el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y un certificado de la comunidad de propietarios de que no tiene deudas. En algunas autonomías, como Cataluña, se añade la cédula de habitabilidad.
Se paga con cheque bancario o con una transferencia que el notario comprueba en el momento. Tú llevas el DNI. Si la compra es en pareja, firman los dos: la escritura recoge en qué proporción o con qué régimen es de cada uno, y eso tiene consecuencias años después.
7. Impuestos y Registro
Tras la firma, el comprador tiene un plazo para liquidar el impuesto que corresponda: el ITP en vivienda usada, calculado sobre el precio o el valor de referencia de Catastro, el mayor de los dos; o, en obra nueva, los Actos Jurídicos Documentados, porque el IVA se paga al promotor junto con el precio.
El plazo lo fija cada comunidad autónoma: un mes o 30 días hábiles, según dónde compres. La plusvalía municipal, en cambio, corre a cargo del vendedor.
Después, el notario envía la escritura al Registro de la Propiedad por vía telemática. La casa es tuya desde la firma, pero la inscripción, que tarda unas semanas, es lo que te protege frente a terceros: mientras no conste en el Registro, quien lo consulte seguirá viendo al anterior propietario.
Cuando hay hipoteca, de todo esto suele encargarse una gestoría. Aun así, pide al final una nota simple para confirmar que la casa ya figura a tu nombre.
8. Después de las llaves
- Pon a tu nombre los suministros y pide al vendedor las lecturas de los contadores del día de la firma.
- Empadrónate si va a ser tu vivienda habitual: lo exigen muchas ayudas y deducciones.
- Domicilia el IBI y la cuota de la comunidad para que ningún recibo se quede atrás.
- Guarda en un solo sitio la escritura, la nota simple, la FEIN y los justificantes de impuestos. Los vas a necesitar el día que vendas.
Un calendario realista
Con hipoteca, los plazos orientativos son estos: una o dos semanas desde la oferta hasta las arras; entre cuatro y ocho semanas hasta que el banco aprueba y entrega la FEIN; los diez días obligatorios; y la firma. Sin financiación, todo puede caber en un mes.
Si tienes que quedarte con una sola idea de esta guía, que sea el orden: presupuesto, nota simple, arras con plazo y cláusula de financiación, FEIN, notaría. La mayoría de los sustos de última hora vienen de haber alterado ese orden con prisas.
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