El sostenimiento de los gastos de las fincas urbanas se realiza gracias a la aportación de todos los propietarios de su correspondiente cuota mensual, así como de la liquidación de los correspondientes gastos correspondientes a derramas no previstas en la última junta extraordinaria.
El importe de las cuotas se obtiene del presupuesto aprobado en la última junta de propietarios, aplicando el coeficiente (porcentaje) que corresponde a cada propietario en función de la titularidad de los inmuebles, y dividido entre los 12 meses de cada ejercicio.
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Comunicación de la falta de pago
Si alguno de los propietarios se demora en el pago de alguna o varias de las cuotas ordinarias o del pago de gastos extraordinarios, se podrá requerir la deuda por parte del presidente, de manera amistosa.
Para ello, se le efectuará un requerimiento que se le hará llegar al domicilio que haya indicado a efectos de notificaciones, por carta certificada, burofax u otro medio que sirva como justificante del requerimiento.
En caso de que el propietario no haya indicado ningún domicilio, se le notificará a través del tablón de anuncios de la comunidad de propietarios u otro lugar visible del edificio, durante al menos 3 días.
El vecino moroso se considerará notificado una vez haya concluido este trámite de comunicación. Si continúa sin hacer frente al pago de la deuda, se le penalizará en la forma que mencionamos a continuación.
Certificación de impago de las cuotas. Penalizaciones
La revisión del pago de las cuotas a la comunidad será realizada por el presidente, el secretario o el administrador de la comunidad, separada o conjuntamente, y se incluirá en el orden del día de las juntas ordinarias de la comunidad.
Si una vez celebrada la junta, el propietario continúa sin hacer frente al pago de alguna o varias cuotas vencidas y exigibles, el secretario o el secretario-administrador certificará la deuda con la autorización del presidente.
A partir de este momento, el vecino moroso adquirirá la condición de deudor frente a la comunidad de propietarios, pues el mero hecho de hacer referencia al impago en la junta de propietarios no es suficiente para considerarlo como deudor, si bien en esa misma junta ya no tendrá derecho de voto ni impugnación, salvo que haya consignado el pago antes de la celebración de la junta.
Las consecuencias del impago de la cuota de la comunidad supondrán:
- La privación de voto en las juntas de propietarios, pudiendo no obstante participar en las deliberaciones. A efectos de la obtención de mayorías para la adopción de acuerdos de la comunidad, no se tendrá en cuenta la cuota de participación de dichos propietarios.
- La falta de legitimación para impugnar acuerdos que se hayan adoptado en la junta de propietarios.
- A la cantidad requerida de pago se sumarán los intereses mensuales devengados desde la fecha del primer impago.
La resolución por vía judicial
El Presidente de la comunidad, como representante de la misma, podrá interponer una demanda de cantidad contra el propietario que se encuentre en mora, reclamando el importe total de las cuotas de la comunidad, más los intereses que se devenguen desde la fecha del primer impago.
La demanda deberá presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del municipio donde se encuentre el domicilio del propietario deudor. A la demanda se acompañará la certificación del impago firmada por el secretario, así como el justificante del requerimiento de pago.
Una vez admitida la demanda y requerido de pago el deudor por el Juez o Tribunal, éste tendrá 20 días hábiles para efectuar el pago. De lo contrario se ejecutará la vía de apremio, pudiendo embargar dinero o bienes del deudor para cubrir la deuda de la comunidad de vecinos, los intereses y las costas judiciales.
Si en ese plazo de 20 días satisface su deuda íntegra a la comunidad de propietarios, se archivará el caso y se restablecerán sus derechos de voto e impugnación de acuerdos.
Normativa aplicable
Para la resolución de los conflictos derivados del impago de las cuotas comunitarias hemos de remitirnos al artículo 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
