Tengo goteras del ático de arriba

En Consumoteca tenemos una sección dedicada a casos reales. Aquí te contamos el caso de Fina de Belnalmádena (Málaga) quien nos escribe para contarnos sus dudas sobre quién debe resolver un problema de goteras en su piso al aparecer goteras del ático de arriba tras una obra en el solado del ático, que es una zona común de uso privativo.

La consulta de Fina

La consulta de Fina dice así:

Hola Consumoteca,

Tengo un piso alquilado en una urbanización que tiene cuatro pisos y un ático encima con el techo descubierto al cielo. El mío es el cuarto piso y resulta que el vecino del ático, que es suyo pero es zona común de la comunidad, ha hecho recientemente un solado en el ático. Tras una semana de lluvias empezaron a salir humedades en el techo de mi piso y tuve que llamar al perito de mi seguro para que echara un vistazo.

El perito me dice que al provenir los daños de arriba, del ático, debe ser el propietario del ático el que responda de estas humedades y que mi seguro no se ocupa. Es más, yo creo que como el vecino ha hecho justo antes de las lluvias el solado en la parte de su ático que da justo encima de mi techo, la impermeabilización no está muy bien hecha, porque la urbanización tiene 20 años y aquí nunca habíamos tenido goteras.

Pero he hablado con el vecino, que no está por la labor de ayudar mucho, y me responde que el ático es una zona de la comunidad y que es el seguro de la comunidad el que debe responder de estos daños.

Con el peloteo llevamos 3 meses y las humedades están en mi techo y las sufre mi inquilina, y no sé cómo resolver el tema. Al final, a ver si voy a tener que responder yo encima de esta historia

¿qué me aconsejáis que haga? Estoy un poco perdida…

Respuesta de Consumoteca

Las relaciones entre los vecinos de una comunidad, y la delimitación de responsabilidades cuando surgen problemas en zonas comunes pero con un uso privativo como es el ático encima de Fina, se regulan en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta ley delimita qué es una zona común, qué una zona de uso privativo y qué una zona común de uso privativo como el ático. Y delimita quién debe hacerse cargo de los daños.

Las terrazas de comunidades como la del ático son a la vez elementos comunes de la comunidad de propietarios al estar el techo al descubierto y privativos del propietario del ático, que tiene la condición de usufructurario de ese bien de la comunidad. Es decir, que se dice que este tipo de terraza al descubierto es un elemento común al cubrir el piso inferior pero a su vez se considera un bien privativo del ático porque es disfrutado exclusivamente por el propietario del ático.

Cuando se produce una gotera con origen en una terraza de un ático la responsabilidad puede ser de la comunidad o del propietario. Todo depende de la causa que origine esa filtración. En el caso de Fina, está claro que, tras haber realizado en la zona de goteras una obra de solado, debe ser el seguro del vecino el que responda primero de arreglar las deficiencias en la estanqueidad del solado y luego las goteras del techo del piso de Fina.

La Ley de Propiedad Horizontal dice que si la filtración es causada por un defecto o deterioro de la impermeabilización, es la comunidad de propietarios la responsable de repararlas. El artículo 10.1 de la LPH:

Artículo décimo

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Pero si las goteras y humedades se deben a unas obras en la zona por parte del vecino del ático o a un mantenimiento deficiente del solado de la terraza, es éste quien debe repararlas. Así lo indica el artículo 9.1 a) de la LPH.

Artículo noveno.

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

La solución a las goteras

En este caso de Fina, la solución pasa por resolver el problema y luego arreglar los daños sobre el techo del piso cuarto de Fina. Es decir, primero el vecino del ático debería contratar una empresa de impermeabilización que se haga cargo de asegurar que el solado del ático sea estanco y no haya ningún tipo de filtración hacia abajo a la vecina del cuarto piso. Si los vecinos no se ponen de acuerdo pueden intentar llegar a un acuerdo amistoso o contratar un dictamen pericial por parte del perito del seguro de la comunidad sobre su origen.