El pago de la renta es la obligación principal de todo arrendatario. Por tanto, el impago de alquiler representa un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento y da derecho a que el arrendador:

  • Resuelva el contrato.
  • Exija el pago de las rentas atrasadas con intereses.
  • En su caso, recupere la vivienda desalojando al inquilino moroso.

Así, los incumplimientos más graves son aquellos en que el inquilino persiste en el impago pero permanece en la vivienda. Muchos abogados se especializan en el procedimiento de desahucio por impago de alquiler, que es el que conduce al desalojo en estos casos.

Procedimiento de desahucio por impago de alquiler

Cuando el inquilino ha dejado de pagarnos el alquiler y queremos recuperar la vivienda tenemos dos opciones:

  • Solicitarle formalmente que abandone la casa.
  • Acudir a sede judicial en caso de ser desatendidos.

Existen varias situaciones en las que nos puede interesar ejercitar una acción de desahucio. El elemento común es que el inquilino permanece en la vivienda pese a no tener derecho a ello. Así, procede el desahucio cuando el ocupante no tiene un contrato (okupas), o cuando este ha expirado o se ha incumplido (impagos).

El procedimiento en cada caso no es idéntico. Sin embargo, en todas estas situaciones necesitaremos la asistencia de un abogado especialista en desahucios.

Cómo recuperar nuestra vivienda si no nos pagan las rentas

El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos permite resolver el contrato de pleno derecho por impago del alquiler. Deberemos comunicar esta resolución a nuestro inquilino, solicitándole que abandone el edificio.

En caso de que se niegue a marcharse, podemos acudir al procedimiento de desahucio contemplado en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Hay que recordar que nuestro ordenamiento jurídico rechaza la vía de hecho.

Dicho de otro modo, no podemos echar por la fuerza al ocupante de la vivienda. En caso contrario podríamos terminar denunciados por coacciones.

El proceso de desahucio

Cuando ejercitemos la acción de desahucio podremos pedir también que se nos paguen las rentas debidas. Lo hagamos o no, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá a nuestro inquilino mediante decreto, dándole tres opciones:

  1. Abandonar la vivienda y, en su caso, pagar las rentas debidas. La LEC nos permite perdonar las rentas debidas a cambio de abandonar la finca en el plazo que determinemos. Tendremos que conceder, al menos, 15 días desde la notificación de la demanda. Por otro lado, si el inquilino abandona la vivienda y no le hemos concedido esta opción, podremos seguir reclamando las deudas debidas.
  2. Enervar la acción, pagando lo debido. La enervación consiste en el pago de las rentas para evitar el desahucio. Los desahucios solo pueden enervarse en una ocasión. Por tanto, la próxima vez que se produzca un impago y presentemos demanda de desahucio, esta opción quedará vetada.
  3. Oponerse a nuestra demanda. En este caso debe demostrar que sí ha pagado las rentas reclamadas. Por tanto, es la opción menos común.

El inquilino debe optar por una de estas vías en plazo de 10 días. Además, en este decreto se fijarán las fechas de juicio y lanzamiento.

Sólo hay juicio (vista) si el inquilino se opone a la demanda. Si no se opone no hay juicio y directamente dan la razón al arrendador.

El juicio suele ser muy breve (de tres a cinco minutos), pues la ley sólo permite discutir si el inquilino ha pagado o no, no pudiendo debatirse en el juicio ninguna otra cuestión de fondo.

Eduardo Fernández-Fígares – desahucioinquilinos.es

La conclusión del desahucio por impago de alquiler

A partir de este momento se abrirán tres vías:

  • Que el inquilino abandone el edificio. En este caso se puede dejar sin efecto la diligencia de lanzamiento. Sin embargo, lo más interesante es que instemos su mantenimiento. De este modo lograremos un acta sobre el estado de la vivienda, con la que podemos ejecutar reclamaciones para realizar las reparaciones oportunas.
  • La celebración de vista. La vista es propiamente el juicio en que tu abogado y el de tu inquilino defenderán vuestros intereses. Es poco frecuente en el caso de impagos de alquiler (salvo en caso de enervación), ya que el inquilino debería demostrar que realizó los pagos en tiempo y forma.
  • El lanzamiento del inquilino. “Lanzamiento” es el nombre que se emplea para el desalojo con la asistencia de la policía. En el día y la hora señalados, podrás acudir a tu casa acompañado del personal del juzgado y la policía judicial. Sacarán al inquilino moroso de tu vivienda y levantarán acta sobre el estado de la misma.

Cuánto tardaré en recuperar mi vivienda

El tiempo de desahucio depende de la carga de trabajo del juzgado. La legislación ha tratado de agilizar estos procesos (desahucio express), pero todavía habrá que esperar unos 3 o 4 meses desde que se presente la demanda.

Existen formas de entorpecer este procedimiento. Por ejemplo, el inquilino podría oponerse a la demanda y solicitar un abogado de oficio. Si realiza las acciones oportunas podríamos encontrarnos con una espera de hasta 6 o 7 meses.

Sin embargo, en el desahucio por impago de alquiler no suele producirse la oposición del inquilino deudor salvo para enervar la acción. De modo que, contratando a un buen abogado e iniciando las acciones de inmediato, podríamos recuperar nuestra vivienda en poco más de 3 meses.

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