El contrato de arrendamiento es el que celebran dos partes acordando que una de ellas da a la otra el uso y disfrute de algo de su propiedad a cambio del pago de una renta. En este artículo nos vamos a centrar en el contrato de arrendamiento de vivienda.

Además, al final del texto incluimos un enlace para que puedas rellenar y descargar personalmente un contrato de arrendamiento que se adapte a tus necesidades.

Partes del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento o alquiler vincula a dos partes:

  1. Por un lado, el arrendador. Es el propietario del inmueble, que por medio del contrato de alquiler cede el uso y disfrute de su casa al arrendatario o inquilino.
  2. Por otro lado, el arrendatario. Es el inquilino, que entrará a habitar la vivienda o utilizar el local comercial. A cambio pagará una renta determinada en el contrato de alquiler.

Contenido básico del contrato de alquiler

Atendiendo a las partes del contrato se pueden deducir las dos obligaciones principales:

  1. El arrendador queda obligado a ceder el uso y disfrute de la vivienda. Durante la vigencia del contrato no podrá molestar en este uso y disfrute a su inquilino.
  2. El arrendatario queda obligado a pagar puntualmente la renta. El contrato de alquiler determinará la cuantía de la renta y las fechas y modo de pago.

En consecuencia, el contrato de alquiler deberá regular el contenido de estas obligaciones.

  • Respecto a las partes, las identificará y expresará su voluntad de contratar.
  • Y respecto a las obligaciones principales, identificará la vivienda objeto de arrendamiento, la duración del contrato, el precio de la operación y las formas y plazos de pago.

En principio, este es el contenido básico del contrato de alquiler, que deberá ir firmado por ambas partes en cada una de sus hojas, fechado e indicando el lugar donde se ha celebrado la operación.

Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico permite a las partes acordar otras disposiciones adicionales, siempre que sean conformes a la ley. Además, los arrendamientos urbanos deben someterse a determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Buscas abogado especialista en contratos de arrendamiento?

Podemos ayudarte. Contamos con una amplia red de abogados colaboradores por toda España y en cualquier materia.

Tus datos serán cedidos únicamente a los abogados, despachos o marketplaces jurídicos con los que colaboramos para que puedan ayudarte.







La Ley de Arrendamientos Urbanos

La ley 29/1994 (LAU) se aplica a los alquileres de inmuebles urbanos destinados a vivienda u otros cursos, como los locales comerciales, garajes y almacenes. Esta distinción conlleva un régimen jurídico diferente.

Los títulos 1º y 4º de la Ley son de obligado cumplimiento, mientras que el resto de disposiciones pueden ser acordadas libremente por las partes. En defecto de pacto se aplicarán los preceptos de la ley.

Como el Título Primero de la ley solo regula su ámbito de aplicación, en realidad a la hora de formalizar un arrendamiento solo estás obligado a:

  • Fianza. La fianza es una garantía obligatoria cuando se celebra el contrato de alquiler. Debe abonarse en metálico y es equivalente a una mensualidad si el uso es de vivienda y a 2 si el uso es distinto. La fianza puede actualizarse a partir de los 5 primeros años de alquiler a personas físicas por 7 a personas jurídicas. Al final del contrato de alquiler, el arrendador devolverá la fianza al arrendatario en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. En caso contrario tendrá que incrementarla con el interés legal del dinero. Es importante señalar que el límite aplicable a la fianza no excluye la posibilidad de solicitar otras garantías adicionales, como depósitos o seguros de caución.
  • Formalización del contrato. Aunque el contrato de arrendamiento puede tener forma verbal, las partes pueden obligarse a formalizarlo por escrito. En este caso bastará con que el contrato incluya las cláusulas relativas a su contenido básico, aunque se podrán introducir disposiciones adicionales.

Regímenes aplicables a los arrendamientos de vivienda o para otros usos

Los títulos segundo y tercero de la ley se aplican respectivamente a los arrendamientos de vivienda y para otros usos. Sin embargo, las partes pueden sustituir el contenido de esta norma por las disposiciones que libremente pacten en su contrato de alquiler.

Por tanto, es conveniente repasar la ley antes de configurar el contrato, ya que si olvidamos regular algún extremo se aplicará lo dispuesto en ella. A modo ilustrativo recogemos los elementos regulados en la LAU para cada uno de estos usos:

  1. Arrendamientos de vivienda. La norma regula:
    • El uso de la vivienda.
    • La cesión y subarriendo.
    • La duración y prórroga del contrato.
    • El desistimiento, vencimiento, suspensión y resolución del contrato.
    • La venta de la vivienda.
    • La separación, divorcio, nulidad del matrimonio o muerte del inquilino.
    • La determinación y actualización de la renta, así como su elevación por mejoras.
    • La distribución de gastos.
    • Los derechos y obligaciones de las partes. En particular, la conservación y mejora de la vivienda, su adaptación a condiciones de accesibilidad y el derecho de adquisición preferente.
  2. Uso distinto de vivienda. La norma considera:
    • Enajenación de la finca.
    • Conserva, mejoras y obras.
    • Derecho de adquisición preferente.
    • Cesión del contrato y subarriendo.
    • Muerte del arrendatario.
    • Indemnización al arrendatario por su actividad comercial.
    • Resolución de pleno derecho.

Otras consideraciones habituales en este tipo de contratos

Como ves, el contrato de arrendamiento puede ser muy sencillo, ya que la ley es considerablemente previsora y sus disposiciones se aplicarán siempre que las partes no acuerden lo contrario. Pero, del mismo modo puede ser tan complejo como necesiten las partes.

Por ejemplo, la cuestión de la duración del contrato es muy importante, especialmente cuando se le vaya a dar un uso comercial al inmueble. Lo mismo ocurre con el régimen de actualización de la renta. Dado que estas son las obligaciones principales suelen ser las que más comúnmente originan problemas entre arrendador y arrendatario.

Otro de los elementos conflictivos es la distribución de gastos. Cuanto más precisa sea la misma más pacífico será el desarrollo del alquiler. Y en el uso de vivienda suele ser interesante determinar si se admiten o no mascotas.

Las partes también pueden incluir cláusulas de reserva de jurisdicción o de solución extrajudicial de conflictos.

  • Las primeras sirven para determinar el tribunal competente en caso de conflicto. El problema es que la mayoría de los litigios sobre bienes inmuebles deben resolverse necesariamente en el lugar donde se halla la finca, lo que dejará sin efecto estas cláusulas.
  • Las segundas permiten que las partes se comprometan a recurrir a mediación o arbitraje antes de demandarse si aparecen diferencias entre ellas. Es frecuente que la interpretación del contrato origine conflictos entre arrendador y arrendatario. En estos casos puede ser útil el compromiso de acudir a un método alternativo de resolución de conflictos antes que a los tribunales. Resolver la controversia será más rápido y económico, y genera menos tensión entre las partes.

En definitiva, ahora que ya conoces cómo funciona el contrato de alquiler y a qué elementos deberías prestar mayor atención, te ofrecemos este enlace, desde el que podrás rellenar y descargar tu propio contrato de arrendamiento. Y si te ha quedado alguna duda, no tienes más que contactar con nosotros.

¿Buscas abogado especialista en contratos de arrendamiento?

Podemos ayudarte. Contamos con una amplia red de abogados colaboradores por toda España y en cualquier materia.

Tus datos serán cedidos únicamente a los abogados, despachos o marketplaces jurídicos con los que colaboramos para que puedan ayudarte.







Cerrar menú