El impago de las rentas es el mayor temor de todo arrendador. En ocasiones puede pasar que el inquilino empiece a retrasarse en los pagos o deje de abonar alguna mensualidad. Dado que el pago de las rentas es la obligación principal del arrendatario, tendrás derecho a exigirle su cumplimiento.

En caso de que persista en sus impagos podrías verte obligado a acudir a la vía judicial. Si tienes que presentar una demanda, podrás reclamar el pago de las rentas debidas o que se desaloje la vivienda. Te explicamos tus opciones con más detalle.

1. Reclama las rentas por vía extrajudicial

Si tu inquilino deja de pagarte, deberías requerirle el pago de las rentas por vía extrajudicial. Trata de hablar con él para determinar si se trata de una situación transitoria o no.

En el caso de que el inquilino haya sido un buen pagador y haya cuidado la vivienda, tus opciones son:

  • Perdonarle parte de las rentas.
  • Rebajarle temporalmente el precio del alquiler.
  • Aplazar el pago de la deuda.

Si eliges alguna de estas opciones deberías consignarla por escrito para evitar futuros problemas. Una de las mejores soluciones es pedirle un reconocimiento de deuda, cuyo efecto no sería otro que el aplazamiento del pago de la misma.

Mediante el reconocimiento, el inquilino reconoce por escrito y ante notario que te debe una cantidad determinada de dinero. En ese documento podéis incluir las condiciones de cobro. Por ejemplo, que si no paga determinado plazo emprenderás acciones legales o que se establezca un interés moratorio al tipo que convengáis.

Si no te fías de tu inquilino, tendrás que enviarle un requerimiento de pago por vía fehaciente. Nos referimos al burofax, buromail o cualquier otra vía mediante la que puedas acreditar posteriormente la fecha en la que fue emitido y recibido tu requerimiento.

En este caso es conveniente que cuentes con la asistencia de un abogado. De este modo podrás ir preparando una eventual acción judicial, y tu requerimiento tendrá más posibilidades de éxito al ir firmado por un colegiado.

Si empleas esta vía no olvides que debes señalar a tu inquilino:

  • Las cantidades debidas.
  • El plazo para hacerlas efectivas.
  • Y la advertencia de que en caso de no cumplir en el plazo otorgado iniciarás actuaciones judiciales.

Solucionar la cuestión por la vía extrajudicial suele ser la mejor opción. Pero te recomendamos en todo caso que dejes constancia fehaciente de todo pacto o negociación. En caso de que no hayáis podido poner una solución a vuestro problema pero todavía no quieras acudir a los tribunales, tienes a tu disposición los métodos alternativos de resolución de conflictos.

2. Los métodos alternativos de resolución de conflictos

Los métodos alternativos de resolución de conflictos son sistemas de resolución amistosa con gran aceptación en ordenamientos como el mercantil o en países como Estados Unidos, Argentina y otros Estados europeos.

Pese a que en España se introdujo una ley de mediación civil y mercantil en el año 2015 para hacer más visible el acceso de los ciudadanos a estos métodos, todavía siguen siendo unos grandes desconocidos para gran parte de la población.

Básicamente nos referimos a la mediación y el arbitraje (aunque podrían incluirse la conciliación y la negociación).

  • Al recurrir a la mediación contrataréis a un mediador que acercará vuestras posturas en una negociación. Os ayudará a encontrar una solución a vuestro conflicto en la que ambas partes salgáis beneficiadas de algún modo. Esta vía es la que menos tensión genera entre las partes en conflicto, por lo que suele ser recomendable cuando la relación es duradera (lo que ocurre en un contrato de alquiler en vigor).
  • Al recurrir al arbitraje contrataréis un árbitro al que presentaréis vuestras posiciones y que os ofrecerá una solución por medio de su laudo. El laudo arbitral es de obligado cumplimiento y en la mayoría de las ocasiones impide el posterior recurso judicial. Ten en cuenta que al contrario de lo que ocurre con un mediador, el árbitro propone por sí una solución, lo que recortará tu campo de negociación.

3. La vía judicial

Si decides acudir a la vía judicial tendrás que presentar una demanda de reclamación de deudas o de desahucio con reclamación de las rentas.

Mediante la reclamación de rentas puedes exigir el abono de deudas impagadas. Ten en cuenta que se trata de un procedimiento declarativo donde solo se debatirá sobre una cuestión económica.

Sin embargo, mediante la acción de desahucio podrás conseguir que las autoridades expulsen al inquilino de tu vivienda. Esta es la única vía para recuperar tu propiedad.

Además, desde la reforma de 2018 se ha convertido en una modalidad procesal más rápida (de ahí que haya pasado a conocerse como desahucio express).

En tu demanda de desahucio podrás exigir también el pago de las rentas debidas. Así que, al contrario de lo que ocurría en la anterior opción, podrás combinar las cuestiones de la recuperación del inmueble y de las rentas debidas. En estos casos, podrás ofrecer a tu inquilino que abandone la vivienda a cambio de perdonarle las rentas impagadas.

El único problema de la acción de desahucio es que la primera vez que lo ejercitas tu inquilino puede enervarla. Enervar la acción de desahucio significa que, mediante el pago de las rentas debidas, se finalizará el proceso. Lo que implica que el inquilino no será expulsado de la vivienda.

Esta herramienta solo puede emplearse una vez a lo largo de la vida del contrato. De modo que si tratas de desahuciar sucesivas veces a tu inquilino, solo en la primera ocasión podrá librarse del desalojo mediante el pago de las rentas.

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