El arrendador de un inmueble es el propietario que cede su uso a cambio del pago de una renta. Esta operación se conoce como arrendamiento o alquiler y se formaliza mediante un contrato.

Aunque nuestro ordenamiento jurídico reconoce el principio de la autonomía de la voluntad (lo que permite que las partes dispongan lo que deseen en sus contratos) resultan de aplicación algunas normas imperativas. En este ámbito debemos atenernos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.

La LAU es una norma esencialmente dispositiva, lo que significa que las partes pueden contravenirla en un contrato. Establece medidas de garantía de los derechos del arrendador y el arrendatario, que entran en juego cuando las partes olviden determinadas previsiones en sus contratos.

También incluye un contenido mínimo que las partes deberán respetar en sus contratos de alquiler, referido esencialmente a las fianzas.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

Las obligaciones del arrendador orbitan en torno a la cesión del uso de la vivienda y su mantenimiento en condiciones de habitabilidad. Y es que cuando el arrendatario firma el contrato de alquiler lo hace con un objetivo, que debe ser respetado.

Por ejemplo, los particulares pueden alquilar un piso para uso de vivienda particular. En el caso de un profesional, podría arrendar un local comercial donde presta sus servicios o un almacén para desarrollar su actividad. También se pueden alquilar plazas de garaje y otros elementos inmobiliarios.

En todo caso lo que requiere la ley es que una vez firmado el contrato de arrendamiento el arrendador garantice que su propiedad sirva a los fines pactados. Además, debe evitar toda molestia e intervención en el uso y disfrute del inmueble arrendado.

Ceder el uso y disfrute del bien

La obligación principal del arrendador es ceder el uso y disfrute del bien a su arrendatario. Generalmente esta obligación se cumple en el acto de entrega de llaves.

Por supuesto, la cesión del uso y disfrute del bien debe mantenerse durante el período de duración del contrato de alquiler. Hasta que no concluya este plazo el propietario no podrá perturbar a su inquilino en la posesión del inmueble.

La ley sí permite que el arrendador revise su propiedad para comprobar en qué estado se encuentra. Para ello deberá solicitar permiso al arrendatario y en caso de ser denegado podrá acudir a los tribunales.

Mantener las condiciones de habitabilidad o las acordadas

Otra de las obligaciones del arrendador es mantener su propiedad en condiciones que sirvan para el fin acordado. De modo que tendrá que hacerse cargo de todas las reparaciones que exija su inquilino.

Por ejemplo, cuando un alquiler tiene por fin el uso como vivienda habitual, el arrendador se tendrá que hacer cargo de las instalaciones básicas de la misma. Nos referimos a los sistemas eléctricos y sanitarios y a la fontanería, entre otros.

Esta obligación puede tener formas muy diversas cuando el inmueble no se alquiló con fin de habitarlo. Así, el arrendador podría estar obligado a insonorizar un recinto, a reparar sus accesos e incluso, en los casos más extremos, a adaptar el inmueble a las condiciones que exija la normativa municipal para obtener licencias de actividad.

Cabe señalar que esta obligación no alcanza a los daños que haya producido el inquilino. Tampoco a obras, reforma o mejoras que obedezcan al interés particular del mismo, o a los daños derivados del uso ordinario. En definitiva, el arrendador solo está obligado a mantener las condiciones básicas de habitabilidad o del uso convenido en el contrato.

Respetar la subrogación del contrato en caso de fallecimiento

La LAU otorga a ciertos familiares del arrendatario el derecho a subrogarse en el contrato de alquiler si aquel fallece. En estos casos el arrendador está obligado a aceptar a sus nuevos inquilinos hasta que finalice el contrato de arrendamiento.

Si se negara a ello podría ser objeto de una demanda civil. Las consecuencias de la misma podrían ser desde verse privado de su propiedad durante la vigencia del contrato de alquiler, hasta el abono de una indemnización por incumplimiento contractual.

En tanto que esta disposición está contenida en la parte dispositiva de la LAU, puede denegarse por medio de pacto expreso en el contrato de alquiler.

Ofrecer el inmueble al arrendatario en caso de venta

Cuando el propietario de un inmueble alquilado desea venderlo debe comunicar su voluntad a su inquilino. Este dispondrá del conocido derecho de tanteo, que le permitirá adquirir el inmueble con preferencia a otros compradores a idéntico precio.

Es importante que el arrendador cumpla con esta obligación, ya que en caso contrario el inquilino todavía podría ejercitar su derecho a retracto. El retracto dejará sin efectos la compraventa y le permitirá adquirir la vivienda al precio al que la hubiera enajenado su propietario.

Así, no hay forma de evitar el derecho de adquisición preferente del arrendatario, por lo que conviene facilitarlo para evitar las consecuencias desfavorables que podrían derivar del ejercicio del derecho de retracto. Como en el caso anterior, el arrendador puede liberarse de esta obligación siempre que así lo exprese en el contrato de alquiler.

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