¿Cuánto cobran los API en una venta de vivienda?

Esta entrada «¿Cuánto cobran los API en una venta de vivienda?» se publicó originalmente el 11 de mayo de 2010 y ha sido actualizada con fecha 11 de mayo de 2020.

Cuánto cobran los API

Seguro que alguna vez has querido vender una casa y te has preguntado cuánto cobran los API de las agencias inmobiliarias (Redpiso, Roan, Gilmar, Tecnocasa, etc.).

Es decir, si la agencia que te facilite la venta de tu vivienda tiene unos honorarios fijos por ley o sus precios son libres. También te pasará lo mismo si tienes una vivienda para alquilar y un agente de la propiedad te busca inquilino. En este post te clarificamos cómo está el tema de las agencias inmobiliarias y quién paga qué y cuánto se debe pagar.

Vender tu casa con o sin agente

Lo primero que debes tener en cuenta es que en España no es obligatorio recurrir a una agencia inmobiliaria para vender o comprar vivienda, o para alquilarla.

Es decir, que si te animas, puedes hacer la gestión por tu cuenta sin recurrir a la ayuda de terceros.

Lo segundo es que, gracias a los portales inmobiliarios de Internet, comprar o vender vivienda, o alquilarla, está al alcance de cualquier persona. Hablamos de Idealista o Fotocasa, etc. que reúnen la mayor oferta de casas en venta y alquiler y donde se anuncian cientos de API.

Además, con un mínimo de formación y conocimientos, no haría falta acudir a un agente de la propiedad inmobiliaria para hacer la operación directamente con la otra parte.

Aún así,

a mucha gente le da más tranquilidad que un API o una agencia inmobiliaria le gestione todo lo relativo a la compraventa o alquiler de su vivienda.

Pero esa gestión tiene un coste: los honorarios del agente, que no son pocos y muy variables en España.

Qué es un API

Un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) es un profesional del mercado inmobiliario que ofrece servicios de intermediación entre el comprador y el vendedor de una finca o el arrendador y arrendatario.

Es decir, un profesional que puede ayudarte de varias maneras:

• Búsqueda de vivienda para comprar (comprador).
• Búsqueda de comprador de tu vivienda (vendedor).
• Búsqueda de vivienda para alquilar (arrendatario).
• Búsqueda de inquilino para tu vivienda en alquiler (arrendador).
• Financiación para comprar vivienda o reformarla.
• Búsqueda de profesionales de reformas de vivienda.
• Trámites y comprobaciones previas a la compra o venta de vivienda.
• Otros relacionados con la vivienda.

Es importante matizar que por vivienda se puede interpretar cualquier propiedad inmobiliaria como vivienda, trastero, plaza de garaje, local comercial, etc. También que el agente puede asesorar a particulares, empresas y entidades de todo tipo.

Toda la gestión del API debe ser transparente desde el inicio, y plasmarse en un contrato de agencia que tiene dos partes sensibles: el precio de la comisión de intermediación (servicios de búsqueda y puesta en contacto de las partes) y la exclusividad.

Honorarios libres

Por la normativa de defensa de la competencia, los honorarios profesionales de los APIs son libres entre estos y sus clientes, si bien, los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria suelen fijar honorarios orientativos.

Otra cosa a tener en cuenta es que, ya sean honorarios libres o los orientativos del Colegio, cada compra-venta o alquiler de vivienda u otras propiedades inmobiliarias es un mundo en materia de honorarios y dependerá del trabajo profesional realizado y del tiempo que el API dedique al caso concreto.

Es por eso que conviene negociar la comisión del agente y hablar con varias agencias a la vez para elegir la que sea más económica para nosotros. Y valorar la ambición del trabajo a realizar por el profesional.

Personalmente, una venta de un piso normal en una ciudad normal con actividad de compra y venta, no debería llevar más tarea que:

• Localizar comprador
• Firmar contrato de arras
• Facilitar la búsqueda de financiación al comprador (si no la tiene ya)
• Y poco más ya que el banco del comprador impondrá gestoría y notaría.

Y esa tarea, apoyándose en Internet, no debería costar más del 1,5 al 2% del precio de compraventa. Por ejemplo, en un piso de 200.000 euros, no debería pasar de 4.000 euros. Y ello a pesar de que los Colegios de agentes recomiendan cobrar un 4%, es decir, 8.000 euros. Mucho parece, ¿no?

Tabla de honorarios API

El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Asturias (COAPI) publica en su web los honorarios orientativos de sus colegiados. A nosotros nos parecen altísimos así que tómalos como referencias porque en el mercado (ver más abajo), hay alternativas mucho mas baratas.

Te resumimos a continuación algunos de los costes a los que tendrá que afrontar un consumidor que contrate los servicios de un API asturiano (a los que se sumará el IVA o tributo que proceda):

Compraventa de toda clase de bienes inmuebles

–Fincas de carácter urbano: 4 % del precio real de la transmisión (por ejemplo, una compra-venta de un piso de 300.000 euros devengará honorarios por 12.000 euros).

-Fincas de carácter rústico: 5% del precio real de la transmisión.

Permuta de dos propiedades inmobiliarias

En este caso se cobran honorarios sobre el precio real de cada una de ellas.

-En fincas de carácter urbano: 4%

-En fincas de carácter rústico: 5%

Constitución, cesión, subrogación, renovación y prórroga de préstamos y créditos con garantía personal o real sobre bienes y derechos inmobiliarios

-Sobre el importe del principal del préstamo: 3%

-Para los mismos supuestos si el préstamo fuera con garantía real de segunda hipoteca: 5%

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Ya se trate de fincas rústicas, locales de negocio, industria, comercio, oficinas y arrendamientos de temporada, así como los arrendamientos de vivienda:

-Sobre el importe de la primera anualidad de renta o la totalidad si fuese menor de un año: 12%

Traspaso de locales de negocio, industrias, comercios y, en general, cuantos no se dediquen expresamente a vivienda

Sobre el precio del traspaso 5% más el 12% de la nueva renta del primer año.

Peritación y valoración en venta, cesión o traspaso y renta de bienes inmuebles y derechos inmobiliarios de cualquier tipo

Ya sea para fines judiciales o extrajudiciales: variable entre los 300 euros de honorarios por pisos y demás inmuebles tasados hasta los 120.000 euros, hasta los 420 euros en pisos de más de 180.000 euros más un porcentaje de lo que exceda de esta cuantía.

Alquileres

Las tasaciones de valor en renta de bienes inmuebles y derechos inmobiliarios de cualquier tipo, tendrán como honorarios profesionales el 2% sobre el importe total de la renta, con un máximo de 2 años y con un mínimo de 300,00 €.

Dietas y salidas del despacho

30 euros / hora en horario de despacho y 45% fuera de ellas, con 150 euros adicionales por día por pernoctar fuera del domicilio.

Quién paga la comisión del API

Según el COAPI, el abono de los honorarios, salvo pacto en contrario escrito, corresponde:

• En las compraventas de vivienda o cualquier inmueble el vendedor.

• En los alquileres el arrendador.

• En todos los demás supuestos a quien haya realizado el encargo.

Exclusividad

La exclusividad es el segundo aspecto controvertido de un contrato de compraventa o alquiler de vivienda. Firmando esta cláusula nos obligamos a pagar la comisión estipulada al agente API, lo venda o alquile él o lo hagamos nosotros por nuestra cuenta.

Esto es muy peligroso y recomendamos:

• No aceptarla directamente (hay agencias que no te piden exclusividad).

• Negociar que si al final vendemos o alquilamos por nuestra cuenta, no se paguen comisiones al API o que sean bastante reducidas.

• Negociar la duración de la exclusividad más corta posible en el tiempo. Por ejemplo, un mes.

Nuevas formas de vender una casa

En los últimos años, han surgido nuevas formas de vender una casa en las que en vez de una comisión variable (4% sobre el precio de la casa), se paga un fijo.

Un ejemplo es la web Housfy que en el fondo es una red de agente API online pero con un precio fijo, valga lo que valga la vivienda.

Aunque Housfy anuncia que no cobra comisiones, sí te cobra un fijo, que no deja de ser una comisión, pero al menos es fija y no variable. Si vendes un piso de 200.000 euros, los API tradicionales te cobrarían un 4% (8.000 euros) y Housfy casi 4.000 euros y no pagas si no vendes.

El Plan prepago no nos parece interesante ya que en el fondo es una forma de garantizarse la exclusividad de la venta puesto que te obliga a adelantarles 1890 euros.

Nuestro consejo

Si eres vendedor de vivienda te aconsejamos vender tu casa por tu cuenta apoyándote en los portales de Internet. Te vas a ahorrar entre 8000 y 15.000 euros de comisión.

Si eres comprador de vivienda te aconsejamos valorar la oportunidad de acudir a un API si se trata de una vivienda cara, donde no está clara la propiedad, en una situación registral o de licencia no clara (por ejemplo, los famosos lofts) etc. Es aquí donde se ve y se aprecia la mano experta de un profesional API.

Si alquilas tu vivienda te aconsejamos alquilar tu casa por tu cuenta apoyándote en los portales de Internet. Te vas a ahorrar entre media mensualidad y una mensualidad completa.

Tampoco te aconsejamos recurrir a agencias negociadoras del alquiler o rentagarantizada. Para buscarse un inquilino seguro es más interesante un seguro de protección del alquiler.

Si buscas un piso de alquiler, acude a un API o agencia de alquiler ya que te buscarán el piso y no deberían cobrarte nada.

Y recuerda, todo en la vida es negociable. Negocia siempre y pelea tu dinero. Si eres de los que te bastas por ti mismo léete nuestros Consejos antes de comprar por primera vez una vivienda cuando es de segunda mano y directamente al vendedor.

Esta entrada «¿Cuánto cobran los API en una venta de vivienda?» se publicó originalmente el 11 de mayo de 2010 y ha sido actualizada con fecha 11 de mayo de 2020.