Qué debe tener un contrato privado de compra-venta de vivienda de segunda mano entre particulares

Comprar una vivienda cuando logras tener unos ahorros es una decisión que marcará los siguientes años, así que hay que hacer una buena elección. Cuando la compra se hace directamente al vendedor, sin intermediarios, hay que tener una serie de precauciones antes de firmar el contrato de compra-venta con el vendedor, ya que en principio no contaremos con el asesoramiento inicial de terceros (API, abogados, etc.).

Estas son las cosas a tener en cuenta en ese contrato de compra-venta de vivienda entre particulares, que será previo al otorgamiento de escritura pública (formalización ante Notario de la compra-venta).

1.-Un contrato entre particulares es válido y compromete:
El hecho de que sea un documento privado le da plena validez para obligar a las partes que lo han firmado en los términos que se hayan convenido por escrito (salvo en lo que pueda ser contrario al ordenamiento jurídico), así que cuidado con lo que firmas, y siempre hazlo sin que te quede duda sobre ninguno de los extremos del contrato.

2.-El contrato debe identificar correctamente a la parte vendedora:
Lo esencial en cualquier contrato de compra-venta es que quede perfectamente identificada la persona o personas que venden y la forma en que lo hacen (por sí mismos, representados por otra persona debidamente mandatada, etc.).

En la introducción del contrato se deben detallar el nombre completo, DNI, y domicilio del comprador y del vendedor:

 Si se trata de un vendedor particular que posee la vivienda a título individual bastarán sus datos,

 Si es un matrimonio en régimen de gananciales, deberán firmar ambos cónyuges, con independencia de su estado matrimonial (casados, separados, etc.),

 Si la vivienda es privativa de uno solo de los cónyuges, pero se trata del domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor, también han de firmar ambos,

 Si se trata de una vivienda heredada del titular fallecido se debe acreditar y recoger por escrito el título de propiedad con el que los herederos venden.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme este documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el Notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa y hacer constar.

3.-El contrato debe delimitar correctamente la vivienda objeto de la compra-venta:
Una vez identificado el vendedor (o vendedores), hay que recoger por escrito lo que vende, es decir, delimitar por escrito en el contrato:

 de qué tipo de vivienda se trata (chalet, dúplex, piso, ático, etc.),

 dónde está (ciudad, calle, piso, puerta, etc.);

 con qué otras viviendas o parcelas se “linda” (a la izquierda, a la derecha, etc.)

También hay que indicar por escrito cuál es el título de propiedad del vendedor sobre la misma: propietario, nudo-propietario, etc.

4.-El contrato debe detallar el estado de cargas de la vivienda:
Esta es la parte más importante una vez identificado al propietario.

Es recomendable obligar al vendedor a anexar al contrato una Nota simple informativa del Registro de la Propiedad en la que se indiquen si la vivienda está libre de cargas o en caso de haberlas, de qué tipo son (hipoteca, embargos, etc.).

En caso de haber cargas la compra-venta se puede realizar, pero dejando pactadas por escrito las obligaciones de cada parte al respecto de esas cargas y quién se hace cargo de los posibles costes de su desaparición (cancelación de deuda, honorarios de profesionales, impuestos, etc.).

Ten en cuenta que si la vivienda se encuentra hipotecada, embargada, etc., y no estamos hábiles, una vez escriturada a nuestro nombre, el acreedor (la persona a la que se le debe el dinero) podría ejecutar la hipoteca o el embargo, y nosotros quedarnos, ¡ay!, sin piso.

5.-Si pesa una hipoteca sobre la vivienda tienes dos opciones:
Si la vivienda que vas a comprar tiene una hipoteca (lo más habitual), como comprador tendrías dos opciones:

 subrogarte en ella, pero ojo, con el banco del vendedor y en las condiciones económicas y financieras en las que se comprometiera (saldo deudor, mensualidad, comisiones de cancelación, etc.), y en los términos del contrato original entre el vendedor y su banco.

En este caso es bueno estudiar la escritura de constitución de hipoteca que tenga firmada el vendedor con su banco y ver que no haya cosas raras.

 otra forma que a la que escribe le parece más limpia, aunque puede ser más engorrosa es la de que el vendedor, con cargo al dinero que le vamos a pagar, se comprometa por contrato a cancelar la hipoteca que pese sobre la vivienda y acto seguido a vendérnosla, pero ya libre de cargas.

En este caso, es el vendedor quien corre con los gastos de cancelación total de la hipoteca y nosotros podremos negociar con nuestro banco o caja unas nuevas condiciones si debemos hipotecarnos.

En el contrato debe figurar la opción por la que se opte, detallando al máximo para que no haya errores y/o compromisos que caigan sobre el comprador una vez en su poder la vivienda.

6.-El contrato debe hacer mención a la relación entre el vendedor y su comunidad de propietarios:
Este tema es importante. Todos sabemos que hay en todas las comunidades, campeones del escaqueo que siempre son los últimos en pagar su recibo de la comunidad, que no pagan las derramas, que tienen que ser requeridos judicialmente para que paguen, etc.

Antes de comprometer ninguna cifra con el vendedor:

 léete los estatutos de la comunidad para conocer su organización,

 exige al vendedor los recibos de la comunidad (incluyendo los recibos extraordinarios o derramas);

 comprueba con el Presidente de la comunidad y/o el administrador de la finca que el vendedor está al orden de sus pagos ordinarios y extraordinarios con la comunidad.

Piensa que si hubiera recibos impagados, una vez como propietario, la comunidad te los podría exigir regularizar a ti, con independencia de que después se las reclamaras al vendedor, y la ley estaría de su parte.

Por tanto, lo ideal es que en el contrato figure una cláusula del tipo “el vendedor declara que está al corriente de todos sus pagos periódicos a la comunidad de propietarios de la vivienda objeto de esta compra-venta, ordinarios y extraordinarios. A estos efectos se acompaña como anexo X certificación emitida por el administrador de la comunidad de propietarios certificando lo anterior”.

7.-El Contrato debe reflejar el estado de la vivienda y de sus anejos, servicios y zonas comunes:
Es recomendable que el vendedor declare por escrito que la vivienda se nos vende (sola o con plaza de garaje y/o trastero) en perfecto estado de conservación, incluyendo las zonas comunes (ascensores, iluminación, etc.) y que se indique en qué año se ha pasado la Inspección Técnica de Edificaciones y el resultado de la misma (favorable o desfavorable).

Se puede solicitar al vendedor que aporte certificación del presidente de la comunidad de propietarios o del administrador o el propio informe de la ITE.

8.-El contrato debe indicar claramente el precio que se conviene y si habrá arras:
En el contrato debe figurar el precio de la vivienda y la forma de pago y si será total o aplazado.

Si queda aplazado el precio en todo o en parte, se debe indicar por escrito la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma.

Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya (ha vendido la vivienda a otra persona, para decepción del comprador).

Si hay arras es bueno que se especifique su importe y el plazo máximo de tiempo en el que habrá que escriturar ante Notario de manera que si pasa ese plazo, se puedan ejecutar las arras.

9.-El contrato debe especificar los gastos de la compra-venta y qué parte asume cuáles:
Lo habitual es que el contrato sea escueto en este aspecto diciendo simplemente que “los gastos serán según Ley“.

En este caso, la parte vendedora pagará la Plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará las copias que se puedan hacer de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos (IVA si es nueva, Transmisiones patrimoniales si es de segunda mano).

No obstante, en el contrato privado se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluso que todos ellos recaigan sobre el comprador (es completamente legal), cosa que si eres comprador, deberías negarte a asumir.

10.-¿Vale el contrato para inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad?
Recuerda que un contrato privado obliga a las partes que lo firmaron plenamente y nos puede servir para comprar la vivienda, ya que no es obligatorio inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, si como comprador no inscribes la vivienda en el Registro inmediatamente, te puedes encontrar con serios problemas ya que no figurarías en el Registro como su legítimo propietario y el vendedor podría hacer de las suyas.

Por eso, es muy recomendable inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. Como el documento privado (el contrato) no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al Banco, es imprescindible otorgar escritura pública notarial de la compra-venta, es decir, comunicar nuestro acuerdo a un Notario para que levante escritura del mismo.

Fuentes:
Elaboración propia y
www.notariado.org

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